مهم‌ترین و حساس‌ترین مرحله خرید ملک در ترکیه، لحظه امضای قرارداد است. بسیاری از سرمایه‌گذاران غرق در هیجان یافتن ملک رویایی خود می‌شوند و از این مرحله حیاتی با سرعتی بیش از حد عبور می‌کنند. این دقیقاً همان نقطه‌ای است که یک سرمایه‌گذاری موفق را از یک تجربه پر از چالش و استرس جدا می‌کند!
قرارداد خرید ملک، صرفاً یک برگه کاغذ نیست؛ بلکه نقشه راه، تعهدنامه و سند حقوقی است که از سرمایه، حقوق و آینده شما محافظت می‌کند. هر بند، هر کلمه و حتی هر ویرگول در آن دارای بار حقوقی و مالی است. هدف ما در این مقاله، ارائه یک راهنمای شفاف و تخصصی است تا شما را با انواع قراردادها در ترکیه و نکات طلایی که حاصل سال‌ها تجربه متخصصین این حوزه است، آشنا کنیم. پس از مطالعه این مطلب، با دیدی باز و دانشی کامل پای میز مذاکره خواهید نشست.
انواع قراردادها برای خرید ملک در ترکیه
در ترکیه، با توجه به اینکه از چه شخصی و تحت چه شرایطی ملک را خریداری می‌کنید، دو نوع قرارداد اصلی پیش روی شما خواهد بود:
قرارداد نوتری (قرارداد محضری – Noter Sözleşmesi)
این نوع قرارداد که دارای بالاترین اعتبار حقوقی است، معمولاً بین خریدار و شرکت سازنده یک پروژه به ویژه املاک نوساز یا در حال ساخت تنظیم میشود. متن این قراردادها اغلب توسط تیم حقوقی و وکلای شرکت سازنده از پیش آماده شده و در دفترخانه رسمی (یا نوتر) در حضور طرفین و در صورت نیاز مترجم رسمی به امضا می‌رسد. ثبت در نوتر، به قرارداد شما وجهه‌ای رسمی و غیرقابل انکار می‌بخشد.
قرارداد املاک (قرارداد خصوصی – Adi Yazılı Sözleşme)
این نوع قرارداد بیشتر در معاملات املاک دست دوم و بین مالک (یک شخص حقیقی) و خریدار، توسط یک آژانس املاک معتبر تنظیم می‌گردد. قیمت ملک در ترکیه در این نوع معاملات به صورت توافقی و طبق نرخ روز محاسبه میشود. اگرچه این قرارداد به صورت خصوصی تنظیم میشود، اما در صورت بروز هرگونه اختلاف، یک سند معتبر و قابل استناد در دادگاه‌های ترکیه محسوب میشود و می‌توان بر اساس آن اقامه دعوی کرد.
نکات مهم قبل از امضای قرارداد نوتری (خرید از سازنده)
هنگام خرید از پروژه‌های ساختمانی در حال ساخت یا به اصطلاح پیش فروش، شما با یک شخصیت حقوقی یا همان شرکت سازنده طرف هستید. پس به این نکات توجه کنید:
1. وضعیت سند در خریدهای اقساطی
اگر ملکی را در شرایط اقساطی و در حالی که هنوز در حال ساخت است خریداری می‌کنید، سند ملک (Tapu) تا پایان تسویه حساب به نام شما منتقل نخواهد شد. در این حالت، قرارداد نوتری تنها تضمین حقوقی شماست. اصرار داشته باشید که قرارداد تعهد فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi) حتماً در نوتر ثبت شود تا از هرگونه سوءاستفاده در آینده جلوگیری گردد.
2. اعتبارسنجی سازنده
عظمت و زیبایی ماکت‌های یک پروژه نباید شما را از تحقیق درباره پیشینه سازنده غافل کند. عملکرد شرکت را در پروژه‌های قبلی بسنجید. آیا به موقع تحویل داده‌اند؟ کیفیت ساخت چطور بوده؟ رضایت ساکنین قبلی بهترین معیار برای سنجش اعتبار یک سازنده است.
3. بررسی مالکیت زمین پروژه
حتماً بررسی کنید که آیا شرکت سازنده، مالک زمین پروژه نیز هست یا خیر. در مواردی که مالک زمین و سازنده دو شخص (حقیقی یا حقوقی) متفاوت هستند، ریسک‌هایی وجود دارد. اگر سازنده به تعهدات خود در قبال مالک زمین عمل نکند، این احتمال وجود دارد که مالک زمین، پروژه یا حتی واحدهای فروخته شده را مصادره کند. این یکی از حیاتی‌ترین نکات حقوقی است.
4. استعلام وضعیت رهن ملک
بسیاری از پروژه‌های بزرگ با استفاده از وام‌های بانکی ساخته می‌شوند. این یعنی ممکن است کل پروژه یا واحد مد نظر شما در رهن بانک باشد. یک مشاور حرفه‌ای خرید ملک در استانبول موظف است قبل از امضای قرارداد، استعلامات لازم را از اداره اسناد (Tapu Müdürlüğü) بگیرد تا اطمینان حاصل شود که ملک هیچ‌گونه بدهی، رهن یا محدودیت قانونی برای فروش ندارد.
5. مطالعه دقیق و درخواست تغییر در متن قرارداد
متن قرارداد را حتماً چند روز قبل از امضا درخواست کرده و به همراه یک مترجم معتمد یا وکیل، کلمه به کلمه مطالعه کنید. اگرچه بسیاری از سازندگان تمایلی به تغییر قراردادهای استاندارد خود ندارند، اما یک تیم مشاوره قدرتمند می‌تواند در صورت وجود بندهای یک طرفه یا مبهم، مذاکره کرده و تغییرات لازم را برای حفظ منافع شما اعمال کند.
6. درج تاریخ تحویل و جریمه تأخیر
اگر ملک در حال ساخت است، تاریخ دقیق تحویل واحد باید به صورت شفاف در قرارداد ذکر شود. مهم‌تر از آن، باید بندی برای جریمه تأخیر در تحویل (Gecikme Tazminatı) در نظر گرفته شود تا در صورت خلف وعده سازنده، منافع شما تأمین گردد.
7. ضمیمه بودن مشخصات فنی (شرطنامه)
اطمینان حاصل کنید که لیست کامل متریال و مشخصات فنی ساختمان و واحد شما (که در ترکیه به آن “شرطنامه” یا “Teknik Şartname” می‌گویند) به عنوان یک ضمیمه جدا نشدنی به قرارداد اصلی پیوست شده باشد، نه اینکه یک برگه جداگانه باشد. این سند تعهد سازنده در مورد کیفیت و نوع مصالح به کار رفته (مانند برند شیرآلات، نوع کابینت، سیستم گرمایشی و…) را مشخص می‌کند.
8. مدیریت پرداخت‌ها
به عنوان بیعانه (Kapora) مبلغ معقولی بین ۲۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ دلار در نظر بگیرید. هرگز مبالغ سنگین را قبل از روز عقد قرارداد در نوتر پرداخت نکنید. مبلغ اصلی پیش پرداخت را همزمان با امضای قرارداد در دفترخانه رسمی بپردازید.
نکات مهم قبل از امضای قرارداد املاک (خرید دست دوم)
در معامله با اشخاص حقیقی، دقت به جزئیات اهمیت دوچندان دارد:
1. اعتبار آژانس املاک
اطمینان حاصل کنید که قرارداد توسط یک آژانس املاک دارای شماره ثبت و مجوز رسمی تنظیم میشود. این اولین قدم برای یک معامله امن است.
2. استعلام کامل و به‌روز ملک
این مهم‌ترین وظیفه مشاور شماست. استعلام از اداره اسناد مشخص می‌کند که ملک در رهن بانک یا شخص دیگری هست یا نه، آیا دارای بدهی مالیاتی است یا هرگونه محدودیت قانونی دیگری برای فروش دارد. متأسفانه بسیاری از واسطه‌ها این مرحله را نادیده می‌گیرند و ضررهای جبران‌ناپذیری به خریدار وارد می‌کنند. یک مشاور حرفه‌ای، برگه استعلام رسمی را قبل از امضای قرارداد به شما ارائه می‌دهد.
3. دریافت تسویه حساب‌ها
قبل از انتقال سند، باید دو برگه تسویه حساب کلیدی را از فروشنده دریافت کنید:
- برگه تسویه مالیات ملک (Emlak Vergisi Borcu Yoktur Yazısı): از شهرداری منطقه دریافت میشود و نشان می‌دهد تمام مالیات‌های سالیانه ملک تا آن تاریخ پرداخت شده است.
- برگه تسویه شارژ ساختمان (Aidat Borcu Yoktur Yazısı): از مدیریت ساختمان دریافت میشود و تضمین می‌کند که فروشنده هیچ بدهی بابت شارژ ماهیانه ندارد.
4. تطابق اطلاعات مالک و سند
کارت شناسایی رسمی فروشنده (کارت کیملیک یا پاسپورت) باید به دقت با اطلاعات مالک که در سند ملک (Tapu) ذکر شده، مطابقت داده شود. این کار از کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.
5. بررسی دقیق اطلاعات ملک در سند
شماره بلوک، شماره واحد و سایر مشخصات ملک که در سند نوشته شده را با ملکی که بازدید کرده‌اید، به دقت چک کنید تا مغایرتی وجود نداشته باشد.
6. تعیین مبلغ بیعانه
در معاملات دست دوم، مبلغ بیعانه معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد کل مبلغ ملک است. پرداخت مبالغ بیشتر از این عرف نیست و توصیه نمی‌شود.
7. تهیه قرارداد توسط وکیل
یک مشاور املاک حرفه‌ای مانند تیم ما در هوم ترکی، با بهره‌گیری از وکلای مجرب، قراردادی را تنظیم می‌کند که تمام جوانب حقوقی برای محافظت از هر دو طرف، به خصوص خریدار، در آن لحاظ شده باشد.
در نهایت، به خاطر داشته باشید که قرارداد خرید ملک شما، چه در دفترخانه رسمی و چه به صورت خصوصی، تنها یک کاغذبازی اداری نیست، بلکه مهم‌ترین ابزار شما برای تضمین یک سرمایه‌گذاری امن و بی‌دغدغه است. چه هدف شما اخذ پاسپورت ترکیه با خرید ملک باشد چه سرمایه گذاری برای کسب سود، اعتبارسنجی فروشنده، استعلام دقیق وضعیت حقوقی و مالی ملک و شفافیت در تمام بندها از جمله تعهدات مالی و زمانی، اصولی هستند که نباید هرگز قربانی هیجان یا عجله شوند.