وقتی صحبت از سرمایه‌گذاری ملکی در کشورهای حاشیه‌ی خلیج فارس می‌شود، ذهن بیشتر مردم اول به سمت دبی و ترکیه می‌رود. اما در یکی دو سال اخیر مسیر دیگری هم جدی‌تر از قبل مطرح شده است. عمان با ثبات سیاسی، محیط امن و برنامه‌ی بلندمدت «چشم‌انداز ۲۰۴۰»، قوانینش را برای جذب سرمایه‌گذار خارجی بازتر کرده و حالا بسیاری از متقاضیان یک پرسش مشخص دارند: برای دریافت اقامت عمان و یا اخذ اقامت عمان با خرید ملک چقدر پول لازم است و هزینه‌ی واقعی کار چقدر می‌شود؟
پاسخ یک عدد ساده نیست. بخشی از آن به آستانه‌های قانونی برمی‌گردد، بخشی به نوع ملک و منطقه، و بخشی به هزینه‌هایی که معمولاً در تبلیغات دیده نمی‌شوند. در این گزارش با تکیه بر آخرین اطلاعات منتشرشده سعی کرده‌ایم تصویری شفاف از بودجه‌ی لازم ارائه کنیم.
اقامت عمان با خرید ملک؛ دو سطح اصلی سرمایه‌گذاری
برنامه‌ی اقامت سرمایه‌گذار عمان، ملاک اصلی را ارزش ملک قرار داده است. دریافت اقامت عمان از طریق خرید ملک، سرمایه‌گذاری حداقل ۲۵۰ هزار ریال عمانی اقامت ۵ ساله و سرمایه‌گذاری ۵۰۰ هزار ریال اقامت ۱۰ ساله به همراه دارد. در سطح دوم، متقاضی باید یک یا چند واحد مسکونی کاملاً ساخته‌شده با سند مالکیت و ارزش بازار دست‌کم ۲۵۰ هزار ریال داشته باشد. این دو سطح در عمل دو تصمیم متفاوت‌اند. اقامت ۵ ساله برای کسی مناسب است که با سرمایه‌ی کمتر می‌خواهد پایگاهی در منطقه داشته باشد و بعد از پنج سال درباره‌ی تمدید تصمیم بگیرد. اقامت ۱۰ ساله برای سرمایه‌گذاری است که افق بلندمدت‌تری دارد و می‌خواهد مدتی طولانی از دغدغه‌ی تمدید دور باشد.
این اعداد دقیقاً چند دلار و تومان ایران است؟ ارزش پول عمان
یکی از رایج‌ترین خطاهای متقاضیان در خرید ملک در عمان، دست‌کم گرفتن ارزش ریال عمانی است. ۲۵۰ هزار ریال حدود ۶۵۰ هزار دلار و ۵۰۰ هزار ریال ایران حدود ۱.۳ میلیون دلار برآورد شده است. عددی که روی کاغذ «دویست و پنجاه هزار» به نظر می‌رسد، در عمل بودجه‌ای بالای نیم میلیون دلار است. نرخ ارز دائماً تغییر می‌کند، پس هنگام برنامه‌ریزی نهایی حتماً نرخ روز را بگیرید.
یک مسیر ارزان‌تر: خرید ملک در شهر سلطان هیثم
علاوه بر دو سطح بالا، مسیر دیگری هم برای مالکان در برخی پروژه‌ها مطرح شده است. طبق گزارش‌ها، بر اساس مصوبه‌ی سپتامبر ۲۰۲۵ هیئت وزیران، خریداران در شهر سلطان هیثم می‌توانند پس از پرداخت فقط ۳۰ درصد از قیمت ملکی با حداقل ارزش ۵۰ هزار ریال، حتی پیش از تکمیل ساخت، برای خود و خانواده‌شان اقامت بگیرند.اما این اعداد ممکن است متغیر باشد پس پیش از هر تصمیم برای خرید ملک در عمان باید با مشاوران این حوزه مشورت نمایید،
بودجه‌ی واقعی فقط قیمت ملک نیست
قیمت ملک در عمان بخش اصلی هزینه است، اما همه‌ی آن نیست.یک قاعده‌ی سرانگشتی این است که بخشی از بودجه را برای این هزینه‌های زیر کنار بگذارید. این هزینه‌های جانبی را از ابتدا در برآورد بگذارید:
- هزینه‌ی انتقال سند. برای خریدار خارجی ملک در عمان، هزینه‌ی انتقال حدود ۳ درصد گزارش شده و تنها هزینه‌ی معامله دانسته شده است. برای ملک چند صد هزار دلاری، حتی تفاوت یک درصد مبلغ قابل‌توجهی است.
- بیمه‌ی درمانی. داشتن بیمه‌ی درمانی معتبر در عمان و گذراندن معاینات پزشکی جزو شرایط درخواست اقامت است. هزینه‌ی بیمه به سن، تعداد افراد خانواده و پوشش بستگی دارد و هر سال تکرار می‌شود.
- تهیه و تأیید مدارک. گواهی عدم سوءپیشینه، رونوشت گذرنامه و ترجمه‌ی رسمی مدارک خارجی از موارد درخواستی است. هرچه مدارک بیشتر باشد، زمان و هزینه‌ی ترجمه و تأییدیه هم بیشتر می‌شود.
- حق‌الزحمه‌ی مشاور و وکیل. بررسی وضعیت حقوقی ملک و پروژه، ارزشمندترین هزینه‌ی کل مسیر است، چون جلوی اشتباهات گران را می‌گیرد. دامنه‌ی خدمات و مبلغ را قبل از قرارداد کتبی مشخص کنید.
- شارژ و نگهداری. در مجتمع‌های مسکونی و گردشگری، هزینه‌های مدیریت و خدمات مشترک وجود دارد که روی بازدهی خالص ملک اثر مستقیم می‌گذارد و باید پیش از خرید پرسیده شود.
مناطق مجاز برای خرید ملک در عمان برای خارجی‌ها، کجا میتوانم ملک بخرم ؟
این بخش مهم‌ترین نکته برای خرید ملک و اقامت عمان است. در ماه‌های اخیر شایعه‌هایی درباره‌ی باز شدن بازار ملک عمان به روی خارجی‌ها در همه‌ی مناطق پخش شد و بعضی خریداران حتی بیعانه پرداختند، اما وزارت مسکن این برداشت را رد کرد. غیرعمانی‌ها همچنان فقط در مکان‌هایی که قبلاً در قانون مشخص شده‌اند می‌توانند مالک شوند: مجتمع‌های گردشگری و پروژه های یکپارچه، مثل شهر سلطان هیثم، شهر پایدار یتی، شهر آیدا و پروژه سنترال ۷ و محله‌های مسکونی یکپارچه‌ای مثل سروح.
مجتمع‌های گردشگری یکپارچه بر اساس فرمان سلطنتی شماره‌ی ۱۲ سال ۲۰۰۶ شکل گرفته‌اند و واحدهای مسکونی را کنار هتل، مارینا، زمین گلف و امکانات تفریحی قرار می‌دهند. برای متقاضی اقامت، خرید ملک خارج از این مناطق می‌تواند هم مالکیت را مشکل‌دار کند و هم اقامتی به همراه نداشته باشد. پس پیش از هر پرداخت، باید جایگاه حقوقی پروژه روشن شود.
در عوض، اصلاحات اخیر در مسیر اقامت اتفاق افتاده است. مقررات جدید اقامت برای مالکان خارجی واجد شرایط، نیاز به کفیل محلی را حذف کرده است. یعنی مالکیت همان چارچوب قبلی را دارد، اما مسیر اقامت برای مالکان ساده‌تر شده است.
با توجه به محدودیت مناطق مجاز، انتخاب پروژه بخش مهمی از تصمیم است. چند پروژه‌ی مطرح در مسقط که گروه نارون متقاضیان را به آن‌ها هدایت می‌کند:
- شهر پایداریتی (The Sustainable City – Yiti)
این پروژه را شرکت Diamond Developers و گروه عمران (OMRAN) راه‌اندازی کرده‌اند و ارزشی نزدیک به یک میلیارد دلار دارد. این شهر در مسقط و با چشم‌انداز دریای عمان و روی یک میلیون متر مربع ساخته می‌شود، ۱۶۵۷ واحد مسکونی دارد و در فاز اول طرح جامع گردشگری یتی قرار دارد. هدف آن تبدیل شدن به اولین جامعه‌ی بدون انتشار خالص کربن در عمان تا ۲۰۴۰ است. این پروژه برای کسانی که به سبک زندگی پایدار و جامعه‌ی برنامه‌ریزی‌شده اهمیت می‌دهند جذاب است. - سنترال ۷ (Central 7)
این پروژه‌ی تجاری، دفاتر اداری با مالکیت آزاد (freehold) و استاندارد بین‌المللی عرضه می‌کند. توسعه‌دهنده بازدهی تا ۹ درصد در سال را برای آن مطرح کرده است. این رقم ادعای توسعه‌دهنده است، نه ضمانت. چون سنترال ۷ تجاری است، بیشتر یک فرصت سرمایه‌گذاری برای کسب درآمد است و نه ملکی که لزوماً شرایط اقامت مبتنی بر «واحد مسکونی» را برآورده کند؛ این را حتماً پیش از خرید روشن کنید. - شهر سلطان هیثم
این شهر پروژه‌ی پرچم‌دار هوشمند ملی در المعبیله است و با پشتوانه‌ی وزارت مسکن، هم خریداران داخلی و هم موج رو‌به‌رشد سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کرده است. انتظار می‌رود این شهر حدود ۵۰ هزار شغل ایجاد کند و اجازه‌ی مالکیت خارجی در مناطق مشخصی از آن داده شود. نکته‌ی مهم: خود این شهر یک ITC نیست، اما بسیاری از پروژه‌های داخل آن چنین نشانی دارند، پس باید وضعیت هر پروژه‌ی داخل شهر جداگانه بررسی شود. - شهر آیدا عمان (AIDA)
منطقه‌ی AIDA / Yiti در مسقط یکی از ارزان‌ترین نقاط ورود برای مالکیت آزاد خارجی در عمان گزارش شده است. این گزینه برای کسانی است که بودجه‌ی ورودی محدودتری دارند
اینکه کدام پروژه شرایط اقامت عمان با خرید ملک را دارد، از پروژه‌ای به پروژه‌ی دیگر متفاوت است. بخش مشاوره‌ی نارون دقیقاً برای همین است که پیش از خرید، وضعیت هر پروژه را با آخرین مقررات تطبیق دهد.
چرا مشاوره‌ی تخصصی در زمینه اقامت عمان با خرید ملک اهمیت دارد؟
قوانین اقامت و مالکیت در عمان در ماه‌های اخیر چند بار به‌روز و حتی توسط وزارتخانه شفاف‌سازی شده است. در چنین فضایی، تفاوت میان تصمیم درست و خطای گران گاهی فقط در یک جزئیات حقوقی است: اینکه پروژه در منطقه‌ی مجاز باشد، سند آن تکمیل باشد یا مدارک به‌موقع ترجمه و تأیید شود.
گروه نارون با تمرکز بر خدمات اقامت عمان از طریق خرید ملک و ثبت شرکت در عمان، در همین فاصله‌ی میان اطلاعات پراکنده و تصمیم مطمئن کنار متقاضی قرار می‌گیرد. این همراهی و مشاوره تخصصی در زمینه اخذ اقامت عمان و خرید ملک از بررسی بودجه و شرایط متقاضی آغاز می‌شود، با معرفی پروژه‌های متناسب مثل شهر پایداریتی، آپ‌تاون مسقط، شهر آیدا و شهر سلطان هیثم و بررسی وضعیت حقوقی آن‌ها ادامه پیدا می‌کند و تا تهیه‌ی مدارک و پیگیری پرونده امتداد می‌یابد. هدف این است که پیش از پرداخت هر مبلغی، تصویر شفافی از کل مسیر و هزینه‌ی واقعی آن وجود داشته باشد.
عمان برای کسی که نگاه بلندمدت دارد و پیش از خرید تحقیق می‌کند گزینه‌ای جدی و منطقی است. اما مثل هر سرمایه‌گذاری دیگر، تصمیم خوب با اطلاعات به‌روز شروع می‌شود، نه با وسوسه‌ی یک عدد جذاب.