موقعیت املاک در قبرس
با توجه به رکود جهانی و افت قیمت ملک در سرتاسر دنیا، سازندگان قبرسی سعی بر آن دارند تا مانع کاهش قیمت ملک گردند. نظر به اینکه درصد بالایی از خریداران ملک در قبرس از اتباع انگلیس هستند و کشور انگلیس بیشترین آسیب را از این رکود دیده است، خریداران انگلیسی امسال و حتی سال آینده نه تنها قدرت خرید ملک نداشته بلکه حتی برای سفرهای توریستی نیز به دنبال کشورهای ارزان قیمت می باشند. قبرس نیز از عواقب این تصمیمات بی نصیب نمانده و تعداد زیادی از گردشگران انگلیسی خود را از دست داده است.
شرایط فعلی در مجموع موقعیت مناسبی را برای خریداران ملک در قبرس به ویژه در شهر پافوس فراهم آورده است تا شرایط خود را بر فروشندگان تحمیل نمایند. در ماه ژوئن 2008 پیدا کردن قطعه ای زمین در مرکز شهرهای لارناکا، لیماسول ، نیکوزیا و پافوس امری غیر ممکن می نمود ولی اکنون شاهد پلاکاردهای فروش زیادی هستیم که بر روی بسیاری از ساختمانها برافراشته اند. از سویی دیگر، توجه دولت قبرس نسبت به مشتریان ایرانی سیل سازندگان قبرسی را به بازار ایران روانه ساخته است.
ما در سال 2003 میلادی تنها شاهد فعالیت یک شرکت در بازار ایران بودیم و در سال 2006 دومین شرکت پا به عرصه این بازار گذارد، در صورتی که از نیمه دوم سال 2008 و از اوائل سال 2009 بیش از دهها شرکت رو به سوی بازار ایران آورده اند. افراد ایرانی صاحب نفوذ در حال مذاکره برای گرفتن امتیازات ویژه جهت سرمایه گذاران ایرانی در قبرس هستند و معتقدند که باید دور نمای روشنی برای این سرمایه گذاران مهیا گردد، نه اینکه یک بار دیگر مانند دوبی با وعده هایی چون اقامت و ویزای شنگن شاهد رفع بحران اقتصادی قبرس و سازندگی این کشور با سرمایه های ایرانی باشیم ولی در نهایت امر برای همین ایرانیان حاصلی جز طرد شدگی را به همراه نداشته باشد. اگر قرار است این سرمایه ها در قبرس بکار گرفته شوند باید احترام متقابل سرمایه گذاران و منافع آنان در آینده نیز حفظ گردد .
شرکتهای ساختمان سازی در شهر پافوس در رکود شدیدی بسر می برند و حاضر به هرگونه مذاکره ای هستند. شما شاهد فروش مجدد آپارتمانهای دو خوابه به مساحت 80 متر مربع با امکانات کامل و استخر، به قیمت 180 هزار یورو هستید ولی مشتری برای آن وجود ندارد. متاسفانه دلالان ایرانی با وعده های فروش بالا و درخواست کمیسیون های غیر معقول در حال بسترسازی قیمتهایی می باشند که خریدار نگون بخت برای چند سال آینده نیز قادر به فروش مجدد ملک خود آنهم با قیمت خریداری شده اولیه نخواهد بود.
ما بر این باوریم که با توجه به رکود شدید در بازارهای اروپا موقعیتی برای سرمایه گذاران مهیا گردیده تا به تدریج جذب این بازار شوند ولی معقول است که با شناخت روشن و درک صحیح از بازار اقدام به معامله نمایند. کوچکی بازار و تعداد کثیر واسطه ها همچنین هزینه های تبلیغات ماهواره ای و برگزاری سمینارهای متعدد؛ تاوانی است که معمولا توسط خریدار پرداخت خواهد شد. خرید مستقیم از سازندگان و مشاورین املاک ثبت شده تا حدود زیادی می تواند از مغبون شدن خریدار جلو گیری نماید. گزارش کارشناسی بانک توسط قسمت ارزشیابی؛ دومین عامل مهم در تعیین قیمت واقعی ملک است که این کارشناسی با مبلغی حدود 150 تا 300 یورو انجام پذیر است. استفاده از کارشناس املاک که تنها 500 یورو هزینه دارد سومین فاکتور بازدارنده و مقایسه املاک با یکدیگر چهارمین عامل تامین امنیت سرمایه برای سرمایه گذار می باشد.
گرچه کسی نمی تواند بطور قطع اطهار کند که پایین ترین قیمت ملک در چه زمانی از سال است ولی عقیده اکثر کارشناسان بر این است که خرید باید پس از اتمام تابستان و پایان فصل توریستی انجام پذیرد چرا که زمانی است که فروشندگان آخرین امید خود را برای فروش از دست داده اند. سازندگان زیادی ساخت و سازهای خود را متوقف و بانکها وامهای بسیاری از این شرکتها را باطل نموده اند. این امر سبب گردیده تا شمار بسیاری از پروژه ها که دارای مجوز ساخت هستند و یا حتی در مرحله فوندانسیون می باشند، به صورت کلی برای فروش عرضه شوند. محدودیتهایی که بانکها برای اعطای وام تعیین کرده اند و کاهش سقف وام بانکی، همچنین تغییر یکجانبه سود بانکی و جدا سازی آن از نرخ بهره اروپا و بهره جهانی و تدوین فرمول ویژه ای که سطح سود را تا 8.5% افزایش داده است؛ همگی نشان دهنده نگرانی بانکها از مسئله ساخت و ساز هستند.
بنا بر گفته یک کارشناس املاک، بجز املاک نیکوزیا و لیماسول آنهم در مراکز شهر ما شاهد یک افت 20 الی 25 درصدی در املاک مناطق توریستی خواهیم بود. عاقلانه ترین تصمیم خرید آپارتمان در شهرهای یاد شده است آنهم فقط در مراکز این شهرها؛ وی همچنین معتقد است که واقعا باید از خرید ویلا خودداری نمود چرا که افت قطعی در پی خواهد داشت.
چگونه اشتباه نکنیم؟
خرید یک خانه یکی از مهمترین تصمیماتی است که در زندگی خود اخذ می کنید. پرداخت مبلغ اولیه و سپس اقساط پایان ناپذیر آن نگرانی زیادی را در شما ایجاد می کند که طبعاً نوع سرمایه گذاریتان باید به گونه ای باشد که ارزش این دلمشغولیها را داشته باشد، بنا براین در گام اول باید ملکی را انتخاب کنید که تناسب کافی را با نیاز شما دارد.
هنگام خرید ، هدف خود از خرید ملک در قبرس را مشخص کنید و چنانچه حس کردید که وعده و وعیدهایی به شما داده می شود از طرف مقابل بخواهید که این وعده ها را بصورت کتبی در قرار داد شما قید نماید. درغیراینصورت با مراجعه مستقیم به مسئولین دولتی قبرس (اداره اقامت) میتوانید اطلاعات کافی و حقیقی را کسب نمایید. .یکی از نکات برجسته دوایر دولتی قبرس پایبندی آنان به حفظ نام نیک و اعتبار کشور قبرس است که به هیچ عنوان آن را فدای منافع و مصالح کوتاه مدت نمی کنند. نمایشهای ویژه و سمینارهایی که برای شرکت در آن از مقامات دولتی دعوت بعمل می آید تقریبا نمایشی است، شما می توانید در همین سمینارها نیز از مسئولین دعوت شده بخواهید بطور صریح نظرشان را درباره سؤال شما بیان کنند. مثلا در یک تبلیغ دیدم که شرکتی اعلام می کرد شما با خرید خانه در قبرس صاحب بخشی از خاک اروپا می شوید ولی اداره اقامت قبرس می گوید خرید خانه در قبرس برای شما این حق را ایجاد نمی کند که در قبرس سکونت دائم یا حتی موقت داشته باشید، یعنی ما دو نوع نوشته داریم؛ نوشته کتابی و قانونی که اجرا می شود . معمولا قانونهای اجرایی تفسیر قانونهای کتبی است که به سلیقه شخص مربوطه تفسیر می گردد. بحثی هم که اکنون با اداره اقامت قبرس در حال انجام می باشد بدین صورت است که وقتی یک نفر در قبرس ملکی را تهیه می کند طبق قانون قبرس بطور دائم صاحب آن خاک می شود و کسی حق ابطال این حق را ندارد پس این فرد برای رفت و آمد در خاک خود باید اجازه تام داشته باشد.
نتیجتاً، بر اساس تمام این حقوق دولت قبرس نمی تواند مانع از حضور شما در ملک خودتان گردد. البته مقامات اداره اقامت همیشه در مقابل این سئوال سکوت کرده، جوابی نمی دهند ولی هدف ما این است که دستور العمل مشخصی از سوی دولت برای اداره اقامت و وزارت خارجه قبرس در مورد خریداران ملک در قبرس صادر شود تا خریداران ملک تکلیف خود را بدانند و مغبون وعده و وعیدهای فروشندگان نشوند. در حال حاضر ما کسی را در قبرس نداریم که اقامت طولانی به تبع خرید ملک در قبرس داشته باشد.
1- برای خرید ملک چه به قصد استفاده شخصی و چه به منظور سرمایه گذاری، بهتر است پس از انتخاب منطقه مورد نظر از چندین مؤسسه و شرکت در خواست قیمت نموده و ملکی را انتخاب کنید که به لحاظ کیفیت و متراژ بالاترین ارزش خرید را داشته باشد. پس از آن نوع سرویسهای خدماتی پس از فروش، که در قرارداد هم قید می شوند، نکته مهمی خواهد بود که باید بدان توجه نمایید.
2- خرید ملک یا ازطریق شرکتهای یک نفره صورت می گیرد یا از طریق بنگاههای صاحب نام و سازندگان. این هم یکی دیگر از نکاتی است که در امر پشتیبانی خرید بسیار موثر است .
3- خرید ساختمانهای تکمیل شده یا در حال اتمام بسیار امن تر از خرید پروژه هایی است که روی نقشه هستند. پروژه های روی نقشه را تنها باید از شرکتهایی بخرید که قبلا امتحان خود را پس داده اند، یا از طریق دوستان و آشنایان نزدیک به شما توصیه شده اند. هنگام خرید بهتر است قیمت ارائه شده را با قیمت خرید افراد محلی مقایسه کنید، معمولا افراد محلی با توجه به شناخت منطقه کمتر در معرض خطر گران خریدن هستند. برای بررسی منطقه خرید بهتر است در ساعات مختلف روز به پروژه سر بزنید؛ صبح، ظهر، شب و نیمه شب. ممکن است محلی که در روز بسیار زیبا است در شب برای شما خلوت و ترسناک بنظر برسد . محله هایی هستند که شبها به سبب نزدیکی به طرحهای دامداری و صنعتی از بوی نامطبوعی برخوردارند. بررسی موقعیت ملک از نظر اجاره نکته حائز اهمیت دیگری است. برای بررسی این جنبه قضیه توصیه می شود با بنگاه معاملات مسکن منطقه ای که ملک در آن واقع است برای اجاره ملک تماس بگیرید و مبلغ اجاره ملک مورد نظر خود را از آنان بپرسید تا بفهمید که چه بخشی از اقساط وام بانکی شما را می پوشاند. نزدیکی ملک به مناطق اداری و مؤسسات تحصیلی از دیگر نکاتی است که اجاره آن را تسهیل می کند.
4- منطقه ای که برای خرید ملک انتخاب می کنید از اهمیت زیادی برخوردار است. ما معتقدیم که برای خرید ملک به ویژه برای سرمایه گذاری منطقه عامل بسیار مهمی است که هنگام فروش و در زمان رکود نقشی اساسی دارد. مطلبی که در هیچ کجای قرارداد نوشته نمی شود ولی اهمیت بسیار بسزایی دارد. اگر در پی دستیابی به بالاترین ارزش افزوده هستید به دنبال آپارتمانی بگردید که بهترین دید، بهترین همسایگان و بهترین کیفیت ساخت را داشته باشد.
5- اطمینان حاصل کنید که مشاور املاک شما ثبت شده باشد و شرکت سازنده نیز تاییدیه دولت قبرس را داشته باشد. هنگام عقد قرارداد باید اسناد ملک مورد نظر و مجوز ساخت آن را رؤیت کنید و بعد از عقد قرارداد نیز مدرک ثبت آن در اداره ثبت املاک (لند رجیستری) و مجوز شورای وزیران را حداکثر طی یک ماه بعد از عقد قرارداد مطالبه نمایید. معمولا صدور سند در قبرس حدود 2 سال بطول می انجامد، آنهم در صورتی که شرکت سازنده مدارک خود را در تاریخ مقرر به اداره مربوطه ارائه کرده باشد؛ پس بد نیست در قرارداد قید گردد که شرکت سازنده موظف است حداکثر 6 ماه پس از تحویل ساختمان مدارک مربوطه را جهت صدور سند به اداره ثبت املاک (لند رجیستری) تحویل داده و کپی رسید آن را به شما تحویل دهد.
6- دریافت وام باید توسط فروشنده تأیید گردد؛ بنابراین شرایط وام را قبل از عقد قرارداد از بانک مربوطه پرسیده و با سایر بانکها مقایسه کنید. معمولا سازندگان ترجیح می دهند برای سهولت در کار خودشان از همان بانکی برای شما وام بگیرند که پروژه را در رهن آن دارند، چرا که در غیر اینصورت باید به بانک دیگری "بانک گارانتی" بدهند.
7- مبلغ وام و اقساط ماهیانه آن را سؤال کنید و بخواهید که حداکثر قسط ماهیانه وام را به شما اعلام نمایند و سپس بر اساس توانایی خود برای بازپرداخت، نسبت به اخذ وام اقدام فرمایید. ما بر این باوریم که پرداخت مبلغ اولیه زیاد مهم نیست بلکه این اقساط ماهیانه است که نقش اساسی را در برنامه مالی شما ایفا می کند، اقساطی که هر ماهه و برای مدتی دراز باید پرداخت گردند. عباراتی مانند تأکید بر اجاره ملک به مدت دو سال و غیره ترفندهای تبلیغاتی هستند. معمولا در قبرس ملک نوساز راحتتر اجاره میرود و بعد از دو یا سه سال اجاره آن شروع به افت می کند، به همین خاطر اجاره دادن ملک طی دو سال اول ملاک نمی باشد و بهتر است شما بر اساس اجاره منطقه برای یک ملک معمولی برنامه ریزی کنید.
8- قرارداد خدمات نگهداری: ساختمانها معمولاً به دو صورت نگهداری می شوند؛ یا توسط شرکتها و یا مدیر ساختمان. چنانچه قرار باشد ساختمان توسط شرکتها نگهداری شود، توصیه می شود ابتدا قرارداد آنها را مطالعه کنید و پس از امضاء اقدام به پرداخت حق شارژ کنید. دیده شده است که در خیلی از ساختمانها موقع جمع آوری حق شارژ؛ قول و وعده و وعیدهای زیادی داده شده که بعداً انجام نپذیرفته است. بروز چنین مواردی برای خارجیها مشهودتربوده است.
چرا قبرس؟
شما با خرید یک ملک در قبرس دارای یک پایگاه اقامتی و تفریحی در زیباترین ساحل های دنیا در دریای مدیترانه خواهید شد. همچنین می توانید از وام بانکی اروپایی و مزایای دیگری هم استفاده کنید. ولی دلیلی همواره مهم تر برای چنین کاری باید وجود داشته باشد. به عقیده ما این دلیل نوع سرمایه گذاری و محل آن است. با خرید ملک در قبرس سرمایه شما به یورو مبدل خواهد شد که در میان ارزهای جهان همراه دلار سنگاپور، فرانک سوییس و دلار آمریکا، به باثبات ترین ارز شناخته می شود. و اما محل سرمایه شما، کشوریست که بیشتر روزهای سال میزبان توریست های اسکاندیناوی، روس و انگلیسی است، که پولدارترین افراد جهان به حساب می آیند. این افراد همواره تضمین نقد پذیری سرمایه شما هستند. همچنین امنیت اجتماعی و مالی کشور قبرس در امنیت سرمایه شما بسیار موثر است.
قبرس برای تفریح، زندگی آرام، دوران بازنشستگی، تحصیل در کالج ها و دانشگاه های معتبر اروپایی، محل مناسبی است. ولی فراموش نکنید قبرس کشور کوچکی است و مقایسه آن برای مهاجرت با کشورهایی نظیر استرالیا و کانادا صحیح نیست. این کشورها مزیت ها و معایبی نسبت به قبرس دارند که کاملا دو هدف متمایز از یکدیگر ساخته است.