راهنمای کامل مهاجرت به آلمان

ویزاها و مجوزها در آلمان

تشریفات اداری در هر کشوری ممکن است گیج کننده و ظاهراً بینظام یا بدون علت باشد و آلمان نیز مسلماً از این قاعده مستثنی نیست. اگر قصد دارید بیش از سه ماه در آلمان اقامت کنید باید برای اخذ مجوز اقامت و در صورت لزوم مجوز کار مقرراتی را رعایت کنید. شرایط لازم برای اخذ ویزا قبل از ورود به آلمان هر چند وقت یکبار بر حسب ارزیابی وزارت امور خارجه آلمان از میزان خطر مهاجرت غیر قانونی از کشورها مختلف (که تا حدود زیادی به وقوع جنگ قحطی اختشاش داخلی رکود اقتصادی و غیره بستگی دارد) تغییر می کند.هرچه خطر بیشتر باشد که اغلب مترادف است با ((هرچه کشور فقیرتر باشد) احتمال اینکه به ویزا نیاز داشته باشید بیشتر می شود .در اواسط سال 2000 اتباع اتحاد جماهیر شوروی سابق و کشورهای آفریقایی و آسیایی برای ورود به آلمان به ویزا نیاز داشتند در حالی که اتباع کشورهای اتحادیه اروپا و دارندگان پاسپورت های کانادایی و ایالات متحده به ویزا نیاز نداشتند چنانچه به نظر می رسد با افراد خارجی نسبت به اتباع آلمانی برخورد شدیدتری می شود قصد تبعیض قائل شدن در کار نیست قوانین کاملاً مناسب هستند زیرا تاریخ نشان داده است که بسیاری از خارجیان از جمله افراد دارای مشاغل معتبر با صورت حساب های هنگفت مالیات پرداخت نشده قراردادهای اجاره نقض شده و چک های بانکی پرداخت نشده از کشور قرار کرده اند سیستم طوری طراحی شده است که بانک ها آژانس های تجاری و دولتی بتوانند افرادی را که از آنها کلاهبرداری کرده اند پیدا کنند تجربه نشان داده است که در مورد افراد خارجی به ویژه کسانی که به صورت موقت به کشوری سفر می کنند احتیاط بیشتری لازم است.

ویزاها

اتباع کشورهای اتحادیه اقتصادی اروپا (EEU ) برای سفر به آلمان با هر قصدو منظوری به اخذ ویزا نیاز ندارند با وجود این همه تباع کشورهای غیر EEU برای سفر غیر گردشگری با هر قصد و نیتی به ویزا نیاز دارندو در ضمن اتباع بسیاری از کشورها برای سفر به آلمان به هر منظوری (حتی گردشگری) به ویزا نیاز دارند، اگر شما تبعه کشوری به غیر از کشورهای اقتصادیه اروپا هستید نمی توانید به عنوان گردشگر وارد کشور شده سپس وضعیت اقامت خود را به کارمند دانشجو یا مقیم تغییر دهید بلکه باید به کشور محل اقامت خود باز گردیید و درخواست ویزا کنید. ویزا ها ممکن است تنها برای یکبار ورود یا چندین بار ورود ظرف مدت محدودی دارای اعتبار باشند. ویزا در گذرنامه شما مهر زده می شود گذرنامه باید حداقل برای مدت چهار ماه از زمان ورود به کشور آلمان دارای اعتبار باشد.

 

• بازدید کنندگان

افراد غیر مقیم می توانندحد اکثر به مدت نود روز در هر بار سفر از آلمان دیدن کنند. بازدید کنندگان مقیم کشور های اتحادیه اقتصادی اروپا برای دیدار از آلمان به هر منظوری به ویزا نیاز ندارند. باز دید کنندگان مقیم کشورهای زیر به شرط آنکه قصد انجام هیچگونه کار آزاد یا کار اداری دستمزد نداشته باشند برای اقامت به مدت حداکثر سه ماه به اخذ ویزا نیاز ندارند : ساموآی آمریکا آندورا آرژانتین استرلیا برمودا بولیوی برزیل برونئی دارالسلام کانادا شیلی جزیره کریسمس جزایر کوکو کلمبیا جزایر کوک کاستاریکا کرواسی قبرس جمهوری چک اکوادور السالوادور استونی گوام گواتمالا هندوراس مجارستان اسرائیل ژاپن کره ( جمهوری کره ) لاتویا لیتوانی مالزی مالت مکزیک موناکو کالدونیای جدید نیوزلند جزایر نورفوک پاناما پاراگوئه هلند سن مارینو سنگاپور جمهوری اسلوونی سویس آمریکا اوروگوئه ونزوئلا و جزایر ویرجین. به جز دارندگان گذرنامه های دیپلماتیک از کشورهایی خاص همه اتباع کشورهای دیگر برای سفر به آلمان به ویزا نیاز دارند.

 

• مجوزهای اقامت

قبل از درخواست مجوز اقامت شما مجاز هستید حداکثر سه ماه در آلمان بمانید. پس از این پس از این مدت همه افراد خارجی اعم از اینکه در ابتدا به ویزای گردشگری نیاز داشته باشند یا خیر باید مجوز اقامت ( Aufenhaltserlaubnis) درخواست کنند. شما مجاز هستید که پیشاپیش از کنسولگری آلمان در کشور خود درخواست مجوز نمایید اما این کار اجباری نیست. با وجود این اگر شما از ابتدا بدانید که اقامتتان در آلمان بیش از سه ماه بطول می انجامد توصیه می شود که بلافاصله پس از ورود اقدام به انجام مراحل اخذ مجوز اقامت نمایید.

برای اخذ مجوز اقامت ابتدا باید محل اقامت خود را ثبت کنید و فرم های لازم جهت در خواست مجوز اقامت را از دفتر محلی ثبت نام اقامت کنندگان ( Einwohnermeldeamt ) تهیه کنید. ( فصل 4 را مطالعه کنید ). با فرض آنکه هیچ مشکلی وجود نداشته باشد ماموران Einwohnermeldeamt به شما یک فرم تاییدیه (Anmeldebestatgung ) به عنوان مدرک ثبت نام می دهند. پس از آنکه فرم های مورد نیاز را تکمیل و مدارک لازم را تهیه کردید درخواست مجوز شما از سوی دفتر ثبت نام افراد خارجی ( Auslandereinwohnermeldeamt) مورد رسیدگی قرار می گیرد. در بعضی موارد شما می توانید همه مدارک را به Einwohnermeldeamt تحویل دهید اما در این صورت باید گذرنامه خود را برای مدت زمانی در حدود یک ماه نزد این دفتر بگذارید. برای اجتناب از این امر باید شخصاً با در دست داشتن گذرنامه فرم ها و دیگر مدارک لازم به Auslanderamt مراجعه کنید. بر حسب شرایط خاص مدارک شامل بعضی یا همه موارد زیر است:
* دو قطعه عکس پاسپورتی
* مدرکی از بیمه درمانی
* مدرکی مبنی بر اینکه مکانی برای زندگی کردن دارید ( یک اظهار نامه امضاء شده توسط صاحبخانه تان );
* یک (( گواهی سلامتی جهت مجوز اقامت )) ( Gesundheitszeugnis fur A ) که یک پزشک آلمانی آنرا تکمیل کرده باشد. در بعضی ایالت خون باید به لحاظ آلودگی ویروس ایدز آزمایش شود;
* یک (( گواهی حسن رفتار )) که می توانید آن را از سفارت یا کنسولگری کشور خود در آلمان تهیه کنید.

مدارک مورد نیاز به استان محل اقامت ( Land ) و وضعیت تاهل شما بستگی دارد. در مورد آخر از فهرست بالا در همه جا مورد نیاز نیست – ( Auslanderamt ) محل اقامت مدارک مورد نیاز را به شما اعلام خواهد کرد. در صورتی که با یک شهروند آلمانی ازدواج کرده باشید انجام مراحل ساده تر شده همچنین از پرداخت حق الزحمه معاف می شوید. هنگامی که فرم و مدارک لازم را تهیه کردید باید ساعات کاری( Auslanderamt ) را بررسی کنید. اکثر آنها بعد ازظهرها تشکیل می شوند و بسیاری فقط 3 روز در هفته باز هستند. معمولاً صف مراجعه کنندگان طولانی است و باید طوری برنامه ریزی کنید که حداقل یک ساعت قبل از زمان تعطیل شدن برسید. در شهر های بزرگ اتاق های انتظار معمولاً با یک سیستم (( گرفتن شماره )) اداره می شود همان روشی که در بخش فروش اغذیه حاظری در یک سوپر مارکت انجام می شود. اگر مطمئن نیستید یا دستور العمل بصورت آلمانی چاپ شده است و شما از آن سر در نمی آورید از متصدی پذیرش سوال کنید. سرانجان نوبت شما فرا خواهد رسیدو برای مصاحبه احضار خواهید شد که معمولاً حدود ده دقیقه بطول می انجامد به شرط آنکه همه چیز بطور منظم پیش رود. ابتدا مامور مربوطه برای اطمینان از اینکه همه مدارک لازم را همراه آورده اید فهرستی را مرور می کند. اگر چیزی کم باشد به شما برگه ای داده می شود که در آن مدارکی که نیاز دارید قید شده است و سپس مرخص خواهید شد. اگر مدارک و فرم های شما از نظر مامور مربوطه کافی و مورد قبول باشد او با شما در مورد شغل و اقامتتان صحبت خواهد کرد. زبان ترجیحی زبان آلمانی است اما اگر در صحبت کردن به زبان آلمانی دچار مشکل باشید اکثر ماموران بای انجام مصاحبه به حد کافی انگلیسی می دانند. حتی اگر شما اصلاً آلمانی بلد دنباشید می توانید برانامه ریزی کنید و فردی را برای ترجمه همراه خود ببرید. وجود این اصلاً برای ماموران چندان مهم نیست که شما چقدر بتوانید آلمانی صحبت کنید. بلکه این ومضوع برای آنها حائز اهمیت است که آیا شما جایی برای زندگی و شغلی که شما و افراد تحت تکفل تان را تامین کند دارید یا خیر. اگر بتوانید نشان دهید که شهروندی مسئولیت پذیر و مطیع قانون هستید و مالیات خود را پرداخت می کنید مشکلی پیش نخواهد آمد . در پایان این مرحله پس از پرداخت حق الزحمه ( تقریباً 50 مارک) یک مجوز اقامت برای مدت زمانی بین 6 ماه تا 5 سال در یافت خواهید کرد مدت اقامت تا حدود زیادی به کشور اصلی شما بستگی دارد ( قسمت های بعدی را مطالعه کنید ).

نکته دیگری که باید بدانید این است کهمجز اقامت باید به گذر نامه فعلی شمت الصاق شود تا ذارای اعتبار باشد. این بدان معنی است که اگر در طول اقامت در آلمان گذرنامه تان منقضی شود لازم است که دوباره مراحل در خواست اقامت را با گذرنامه جدید طی کنید. بنابر این اگر گذر نامه تان بزودی منقضی می شود به نفع شماست که برای اجتناب از درد سر و هزینه درخواست مجدد برای مجوز اقامت پیشاپیش آن را تمدید کنید.
اگر تبعه یک کشور اتحادیه اروپا هستید درخواست شما قاعدتاً بسار سریع مورد رسیدگی قرار می گیرد. در شهر های بزرگ معمولاً یم مرکز خدمات ویژه وجود دارد که می توانید امیدوار باشید با مراجعه به آن بلافاصله با شما مصاحبه خواهند شد. اتباع کشورهای اتحادیه اروپا مجاز هستند بلافاصله یک مجوز اقامت 5 ساله در یافت کنند هر چند که باید صریحاً درخواست خود آنرا قید کنید. یک شرط نیز وجود دارد : باید دارای شغلی در آلمان باشید یا منبع در آمد ( از جمله مدرکی از بیمه درمانی ) خود رائه دهید. هدف از انجام همه این کارها این است که مشخص شود که شما باری بر دوش آلمان نخواهید بود.
فرزندان شما نیز باید مجوز اقامت داشته باشند که بطور جداگانه در گذر نامه های آنان وارد می شود و باید همراه شما شخصاً برای ثبت نام حضور داشته باشند . اگر در طول اقامت در آلمان بچه دار شوید باید قبل از رفتن به ( Auslanderamt ) ابتدا از کنسولگری کشور خود برای نوزاد گذر نامه بگیرید. نوزادان نیز باید در ( Einwohnermmeldeamt) ثبت نام شوند این کار معمولاً از طریق بیمارستانی که پچه در آنجا متولد شده است صورت می گیرد. شما باید با بیمارستان جهت تهیه مدارم مورد نیاز برای ثبت نام نوزاد هماهنگی لازم را به عمل آورید.

• مجوزهای کار

بدیهی است که شهروندان کشورهای عضو اتحادیه اروپا برای کار در سایر کشور های اتحادیه اروپا به مجوز کار نیاز ندارند. با وجود این اتباع کشورهای غیر اتحادیه اروپا ( از جمله آمریکا و کانادا ) برای اینکه بطور قانونی به آنها اجازه کار داه شود باید یک مجوز کار بگیرند. برای کارفرماینی که افراد بدون مجوز را استخدام می کنند جریمه های سنگین وضع شده است بنابراین اکثر آنها از شما می خواهند قبل از شروع بکار مجوز کار داشته باشید. برای اخذ مجوز کار ابتدا باید مجوز اقامت اولیه را تهیه کرده باشید هر چند اخذ مجوز اقامت نمی تواند تضمینی باشد که فوراً مجوز کار دریافت خواهید کرد . مراحل درخواست برای اتباع کشورهای غیر اتحادیه اوپا به شرح زیر است:
• پس از انکه مجوز اقامت سه ماه اولیه شما صادر شد این مجوز را به دفتر محلی استخدام ( Arbeitsamt) برده و در خواست یک مجوز کار سه ماه موقتی می کنید.
• پس از اخذ این مجوز بهAuslanderaamt بازگردید و یک مجوز اقامت یک ساله درخواست کنید.
• و در آخر مجوز اقامت یک ساله را به Arbeitsamt برده ( در صورتی که همه چیز به خوبی پیش برود ) یک مجوز کار اقامت یک سال دریافت می کنید.

قانون آلمان کارفرمایان را از استخدام اتباع کشورهایی غیر از کشورهای اتحادیه اروپا منع می کند مگر آنکه نتوانسته باشند یک فرد تبعه آلمان یا EU را که دارای صلاحیت جهت تصدی پست مورد نظر باشد بیابند بنابراین هنگامی که یک تبعه غیر EU درخواست مجوز کار می نماید به مدارکی نیاز دارند که درخواست او را تایید کنند. از آنجایی که مجوز کار در صورتی به شما داده می شود که کاری پیدا کرده باشید به مدرکی از کارفرمای آتی خود که می خواهند شما را استخدام کند نیاز دارید. این مدرک معمولاً یک کپی از قرار داد استخدام ( Arbeistvertrag ) است اما ممکن است نامه یا اظهار نامه کتبی در باره پیشنهاد شغلی به شما نیز باشد. شما همچنین باید یک توصیف مشروح درباره شغل موردنظر از کارفرما داشته باشید به همراه احضار نامه ای که بیان کند که چرا منحصراً شما که تبعه غیر EU هستید واجد شرایط پست مربوطه هستید. ممکن است از شما خواسته شود که کپی سوابق تحصیلی شغلی و تجاری خود را نیز برای تایید صلاحیت انجام آن کار ارائه دهید.

بر اساس موفقت نامه های برخاسته ازدوران پس از جنگ جهانی دوم اصولاً آمریکایی ها پس از یافتن کار می توانند مجوز کار خود را بدون تشریفات اضافی دریافت کنند. در همه موارد مجوز کار مربوط به کارفرمای خاصی است و اگر شما شغل خود را تغییر دهید به یک مجوز کار جدید نیاز دارید. همچنین تمدید مجوز کار قبل از انقضای آن ضروری است.
اگر تبعه غیر EU باشید که با یک شهروند آلمانی ازدواج کرده اید مراحل ساده تر می شوند و لازم نیست قبل از درخواست مجوز کاری پیدا کنید. مجوز کار اولیه شما برای هر شغلی معتبر است و فقط در مورد اکثر شغل های آزاد محدودیت دارد.همچنین هیچ محدودیت زمانی برای مجوز شما در نظر گرفته نشده است و تا زمانیکه مجوز اقامتتان معتبر باشد به شما اجازه داده می شود که در آلمان کار کنید. رسیدگی به درخواست شما نیز بسیار سریع و ساده تر است و به جای مثلاً 8 هفته انتظار مجوز آن معمولاً در روز درخواست آن صادر می شود. علاوه بر گذرنامه و مجوز اقامت به گواهی ازدواج و گذر نامه همسرتان نیاز داریداما نیاز نیست همسرتان همراه شما بیاید( اگر چه ممکن است بخواهید او ر ا بخاطر تقیت روحیه و همینطور به عنوان مترجم همراه خود بیاورید).
کار آزاد برای اتباع غیر EU بطور کلی با محدویت مواجه است. به عنوان مثال رفتن به آلمان و راه اندازی مغازه یا رستوران ممنوع است. همانگونه که ذکر شد کار آزاد برای همسران اتباع آلمانی نیز ممنوع است هر چند که آنها می تواننند برای هر کاری مجوز کار بگیرند افراد خاصی همچو خبر نگاران مستقل نویسندگان هنر مندان معلمان خصوصی و نمایندگان فروش موارد استثناء هستند. هر گونه محدودیتی در مجوز اقامت ذکر خواهد شد و مامور صادر کننده مجوز دقیقاً به شما خواهد گفت که اجازه چه کاری را دارید و اجازه چه کاری را ندارید. این ممنوعیت زمانی که مجوز اقامت نامحدود بگیرید رفع می شود اگر همسر شما آلمانی باشد پس از سه سال اقامت در آلمان مجوز اقامت نامحدود صادر خواهد شد. دیگر اتباع غیر EU پس از پنچ سال مجوز اقامت نامحدود دریافت می کنند. پس از طی این مدت لازم است که بتوانید حداقل تا یک حد استاندارد اولیه آلمانی صحبت کنید همینطور مدرکی از کار یا منبع در آمد داشته باشید.
اگر تصمیم دارید در آلمان به شغل آزاد بپرداید باید از دفتر نظارت تجارت محلی ( Gewerbeaufsichtsamt ) یک پروانه تجارت ( Gewerbeschein ) بگیرید. بعضی از مشاغل به Gewerbeschein نیاز ندارد همچون مشاغلی که فاقد اتحادیه صنفی هستند که شامل هنرمندان خبرنگاران استادان دانشگاه و پزشکان می باشد.
همسران کارمندان غیر EU که ماموریتی در آلملن دارند خود به خود حق دریافت مجوز کار ندارند. این امر ممکن است باعث احساس سرماخوردگی شود مخصوصاً اگر همسران این کارمندان خود افراد حرفه ای باشند و لازم است که این مسله قبل از اینکه یک زوج جوان به آلمان نفل مکان کند به دقت مورد بررسی قرار گیرد. خوشبختانه در مورد این قانون کلی چند استثنا وجود دارد و گاهی اوقات با برنامه ریزی قبلی راه حل هایی می توان یافت بطوری که همسر نیز بتواند کاری پیدا کند. برای مثال شرکت هایی که کارمندان را به خارج منتقل می کنند ممکن است به همسران کارمندان خود برای یافتن کارب در محدودیت فعالیت خودشان پیشنهاد همکاری دهند . این تفراد همچنین می توانند به کار فرما نشان دهند که توانایی های منحصر به فردی برای تصدی پستی دارند که یک تبعه آلمانی یا EU از عهده انجام آن بر نمی آید. افراد غیر حرفه ای نیز چندین راه حل برای یافتن کار در آلمان دارند.برای مثال در بیشتر شهرها برای افرادی که زبان اصلی مادریشان انگلیسی است و قادر به تدریس انگلیسی هستند امکان یافتن شغل وجود دارد و شهروندان آمریکایی نیز ممکن است بتوانند در پایگاه های نظامی آمریکا شغلی بیابند.
به اتباع کشورهای غیر EU توصیه می شود قبل از ورود به آلمان شغل مطمئنی برای خود بیابند در غیر این صورت با توجه به سطح بالای بیکاری و تشریفات اداری بیش از حد ممکن است کار به جایی برسد که مجبور شوند پس از سه ماه به کشود خود باز گردند.

• مجوزها و ویزاهای دانشجویی

به منظور اقامت در آلمان به مدت بیش از سه ماه همه دانشجویان خارجی از جمله دانشجویان مقیم کشورهای EU باید یک مجوز اقامت معتبر داشته باشند. مراحل دریافت مجوز دانشجویی نیز همانند مجوز اقامت برای دیگر اتباع EU است یعنی ثبت نام در دفتر ثبت اقامت کنندگان ( Einwohnermeldeant ) و سپس رفتن به دفتر ثبت نام افراد خارجی ( Auslandereinwohnermeldeamt ). با وجود این مدارک مورد نیاز برای دانشجویان متفاوت است:
• گذر نامه یا کارت شناسایی ملی
• قرار داد اجاره
• یک گواهی تحصیل ( Studienbescheinigung ) یا پذیرش ( Zulassungsbescheid )
• مدرکی از منابع مالی کافی حد اقل مقدار مورد نیاز بر حسب منطقه فرق می کند و در حدود 1100 مارک در هر ماه است :
• پرداخت هزینه 60 مارک برای ثبت نام اولیه و 30 مارک برای تمدید مجوز
• یک گواهی بیمه درمانی

شرط مربوط به ارائه مدرکی از منابع مالی کاملاً قحطی و سخت گیرانه است. تنها گفتن اینکه که شما قصذ کار کردن دارید حتی اگر قبلاً مجوز کار هم گرفته باشید کافی نسیت. یکی از راه های ممکن این است که یک اظهار نامه رسمی قبول مسئولیت از یک شخص ثالث بگیرید مبنی بر اینکه هزینه های مسئولیت های زندگی شما را تقبل خواهند کرد و همینطور مدرکی مبنی بر اینکه ایشان دارای منابع مالی کافی هستند. راه دیگر آن است که یک حساب بانکی افتتاح کنید و مبلغ مورد نیاز برای یک سال را در آن واریز نمایید.

دانشجویان خارجی اتباع کشورهای EU یا کشورهای هندوراس ایسلند لیخن اشتاین موناکو نروژ سن ماریو سوئس یا آمریکا می باشند می توانند پس از ورود به آلمان اقدام به درخواست ویزا کنند. اگر چه از آنجا که کل مراحل گرفتن ویزا می تواند 8 تا 10 هفته بطول انجامد بهتر است بلافاصله پس از ورود اقدام به در خواست ویزا نمایند. اتباع کشورهای دیگر باید مراحل درخواست را در یک گنسولگری یا سفارت آلمان در کشور خودشان آغاز کنند و قبل از ورود به آلمان ویزا بگیرند. توجه داشته باشید که نمی توان پس از ورود به آلمان ویزای توریستی را به ویزای دانشجویی تغییر داد.
 

• مجوزهای کارهای دانشجویی

بطور کلی دانشجویان خارجی بری کار در آلمان باید از Arbeitsamt اجازه بگیرند. اصولاً در طول نیمسال تحصیلی به آنها اجازه کار داده نمی شود اما می توانند در طول ترمها بدون مجوز کار کنند. در مواردی که میان تحصیلات دانشجو و شغل مورد نظر ارتباطی نزدیک وجود داشته باشد می توان استثناء قائل شد در این موارد دانشجو می تواند در طول ترم تحصیلی بدون مجوز کار کند. این موارد معمولاً شامل مشاغل دلخل دانشگاهی یا مشاغلی است که توسط دانشگاه ترتیب داده می شوند.اگر دانشجو بخواهد قبل از شروع با بعد از اتمام تحصیلاتش در آلمان کار کند باید مجوز کار بگیرد. در غیر این صورت چنانچه فردی در آلمان در حین تحصیل مشغول به انجام کاری باشد و در ازای آن نیز حقوق دریافت کند کار او غیر قانونی است و ممکن است سبب اخراج از کشور شود حتی اگر دوره تحصیلی وی در آلمان به پایان نرسیده باشد. اگر می خواهید کار کنید باید شغلی بیابید و از Arbeitsamt درخواست مجوز نمایید ( قسمت های قبلی همین فصل را مطالعه کنید ).
با وجود این برنامه های ویژ ای در نر گرفته شده است که مبادا متقابل دانشجویانی را که به دنبال کارهای اداری دستمزد کوتاه مدت در آلمان هستند امکان پذیر می سازد. بزرگترین و معروفترین این برنامه ها توسط هیئت مبادله متقابل تحصیلات بین المللی ( www.ciee.org) اجرا می شود. شما باید قبل از ترک کشور خود مجوز کار نموده آنرا دریافت کنید. هزینه دریافت این خدمات ثابت است و می توان برای دوره های سه ماهه یا گاهی شش ماهه فرصت های شغلی پیدا کرد.
اگر در پایان تحصیلاتتان پیشنهادی برای یک کار دائمی دریافت کردید به خاطر داشته باشید که مجاز نیستند که با ویزای دانشجویی در آلمان بمانید. سیاست اداری این است که باید قبل از درخواست ویزای اقامت دائمی و مجوز کار به کشور خود بازگردید. اگر چه در صورتی که کارفرمای آتی شما بخواهد هر چه سریع تر کار را شروع کنید ممکن است این امکان وجود داشته باشد که برای تسریع کار در حالیکه خودتان در آلمان می مانید وکیلی استخدام کنید تا از جانب شما در خواست دهد.

• ویزای زبان آموزی در خانه

ویزای زبان آموزی در خانه ( Au Pair ) به افرادی اعطا می شود که به قصد آموختن یک زبان خارجی در خانه ای اقامت می گزینند و در کارهای خانه کمک میکنند. اتباع کشورهای عضو اتحادیه اروپایی (EU) و کشور های اتحادیه اروپا ( EUU ) و همچنین اتباع آمریکایی به ویزا نیاز ندارند. با وجود این اتباع کشورهای دیگر لازم است که از سفارت یا کنسولگری آلمان در کشور خودشان درخواست ویزا نمایند. باید حداقل دو ماه فرصت دهید تا درخواستتان مورد رسیدگی قرار گیرد و باید آگاه باشید که قبل از ورود به آلمان و اشتغال به کار باید ویزا گرفته باشید.

• مسکن در آلمان

پیدا کردن مسکن با قیمت مناسب در آلمان به علت کبود همیشکی مسکن است دشوار باشد. برنامه ریزی های دولت برای اصلاح این وضعیت به رونق ساختمان سازی در دهه 90 انجامید بطوری که تنها در سال 1993 در مجموع 503/455 واحد مسکونی جدید ساخته شد – که رکورد بیسابقه ای در آلمان بشمار می رود. بهر حال برخی انگیزه های گوناگون موجب شده اند که اکثر ساختمان های جدید در غرب ساخته شوند و نه در آلمان شرقی سابق که در بسیاری از مناطق آن هنوز لزوم ساخت ساختمانهای جدید به شدت احساس می شود. بسیاری از شرکت های ساختمانی از کمک های دولتی برای ساخت منازل مجلل با اجاره بهای سنگین استفاده کردند بنابراین دولت همچنان ناچار است یارانه مسکن در اختیار بسیاری از شهروندان قرار دهد. نتیجه نهایی انست که پیدا کردن مسکن در بسیاری از مناطق دیگر به سختی سابق نیست مشروط بر اینکه از عهده پرداخت اجاره بها و بیعانه نسبتاً بالای آن برآیند.

مالکیت خانه در آلمان نسبت به مالکیت در سایر کشورهای اروپایی چندان معمول نیست ( حدود 40 درصد )- تقریباً 60 درصد جمعیت در خانه های اجاره ای زندگی می منند و قانون به میزان چشمگیری از آنها حمایت می کند. درنتیجه صاحب خانه ها اغلب در انتخاب مستاجرین جدید سخت گیرند و اکثراً ترجیح می دهند آپارتمانشان خالی بماند تا اینکه آنرا به کسی اجاره دهند که ممکن است برایشان دردسر ساز باشد یا در حالیکه اجاره چندین ماه را بدهکار است از شهر فرار کنند. در اکثر مناطق آلمان باید حدود یک چهارم تا یک سوم در آمد خالصتان را برای مسکن در نظر بگیرید.

• مسکن موقت

هنگام ورود به آلمان احنمالاً مادامی که منتظر رسیدن وسایل و اثاثتان هستید یا منتظرید تا خانه ای خالی شود شاید مجبور شوید برای چند هفته یا چند ماه در مسکن موقت اقامت کنید. برخی از کارفرماها اتاق آپارتمان مستقل یا خانه مخصوص تعطیلات ( Ferienwohnungen) را به عنوان بخشی از هزینه های نقل مکان و جابجایی در اختیار کارمندان انتقالی خود قرار می دهند. اما این امر معمولاً برای مدت زمان کوتاهی است.

بسیاری از هتل ها و مهمانسراهای تخت و صبحانه را که قصد دارند بصورت دراز مدت در آنجا اقامت کنند نیز می پذیرند و در نرخ هفتگی یا ماهانه خود تخفیف قائل می شوند در اکثر شهر های بزرگ آپارتمان هایی با خدمات جنبی یا آپارتمان – هتل هایی یافت می شوند که از آپارتمان های مستقل و مبله با حمام و اشپز خانه تشکیل شده اند و از هتل ارزانتر برای خانواده ها راحت تر است. در اکثر مناطق خارج شهری خصوصاً در جنوب آلمان می توان منازل خود سرویس مخصوص تعطیلات را بطور هفتگی یا ماهانه اجاره کرد اگر چه ممکن است بسیار گران تمام شود یا طی تعطیلات اصلی تابستان ظرف مدتی کوتاه نتوان منزلی خالی پیدا کرد.

• مشاوران نقل مکان

اگر این شانس را دارید که هزینه های نقل مکانتان را به آلمان کارفرمایتان تقبل کند ممکن است او جهت رسیدگی به جزئیات مشاوران نقل مکان را بکار گیرد. مشاوران نقل مکان معمولاً بطور مستقیم با شرکت های بزرگ کار می کنند بخصوص شرکت هایی که کارمندانشان را مرتباً جابجا می کنند و نیاز دارند که نقل و انتقال آنها به آسانی و حتی المکان در مدت کوتاه انجام شود . دستمزد این افراد ممکن است به هزار مارک در روز برسد. اگر نیازهای خاص و پول کافی دارید ممکن است بخواهید خودتان مشاور نقل مکان استخدام کنید اگر چه ممکن است در یابید که بسیاری از نمایندگی های بزرگتر منحصراً با شرکت ها کار می کنند. بسیاری از شرکت هایی که اغلب از خدمات مشاوران نقل مکان استفاده می کنند با آنها قرار داد می بندند تا تعدادی از خدمات را بصورت یکجا به کارمندان انتقالی آنها عرضه کنند.

از خدمات عمده مشاورین نقل مکان پیدا کردن خانه (برای خرید یا اجاره ) و ترتیب دادن بازدید از خانه است و همینطور کمک به مذاکرات خصوصاً زمانی که شما به زبان آلمانی مسلط نباشید. خدمات دیگر عبارتند از رسیدگی به جزیئات نقل مکان فراهم کردن مسکن موقت مشاوره جهت یافتن مدارس محلی خدمات بهداشتی تسهیلات رفت و آمد و امکانات تفریحی و همینطور کمک در تشریفات قانونی گوناگون از جمله تشریفات مربوط به مهاجرت. برخی از مشاوران سمینارهایی درباره زندگی و کار در آلمان زندگی چند فرهنگی و حتی کلای های آموزش زبان برگزلر می کنند. اگر علاقه مندان به دریافت اینگ.نه خدمات مربوط به نقل مکان هستید می توانید با باشگاه های مهاجران محلی تماس بگیرید.

اعضاء این باشگاه ها می توانند نمایندگی ها یا اشخاصی را به شما معرفی کنند که گاهی از اعضاء همان باشگاه هستند و خدمات خدمات نقل مکان عرضه می کنند که گاهی از اعضای همان باشگاه هستند و خدمات نقل مکان عرضه می کنند و با محل به خوبی آشنا هستند. گاهی گروه های مهاجران محلی برنامه هایی تحت عنوان (( به آلمان خوش آمدید )) برای تازه واردان به آلمان برگزار می کنند. این برنامه ها ممکن است شامل سخنرانی مشاوران نقل مکان شرکت های نقل و انتقال و سایر خدمات حرفه ای باشد.

 

• خانه های آلمانی

اکثر آلمانی ها در انواع مسکن چند خانواری از جمله آپارتمان دوبلکس تریبلکس و املاک نیمه مستقل زندگی می کنند بخصوص اگر در شهری بزرگ یا نزدیک آن اقامت داشته باشند.خانه های مستقل تک خانواری ( Einfamiliehauser) معمولاً فقط در مناطق خارج شهری موجود است اگر چه این روزها مجتمع های مسکونی در حومه شهر های بزرگ و کوچک یکی پس از دیگری مانند قارچ از زمین بیرون می آیند.

اکثر خانه های موجود نسبتاً تازه سازند و از سال 1950 به بعد ساخته شده اند. اگر ملکی پیدا کنید که ( altbau ) خوانده می شود ممکن است ساخت آن به پیش از سال 1914 برگردد چون در فاصله زمانی بین دوچنگ جهانی ساختمان های معدودی در آلمان ساخته شد. خانه ها و ساختمان های altbau واقعی با وجود قدمتشان و ( گاهی اوقات ) فقدان وسایل راحتی مدرن معمولاً چه برای خرید و چه برای اجاره دارای قیمت های بالایی هستند که عمدتاً به علت سبک رمانتیک قدیمیشان است. ساختمان های اداری اسکلت چوبی و سیمانی ( Fachwerk ) بسیار پرطرفدارند و ممکن است گران باشند حتی اگر وضعیت نا مناسبی داشته باشند. کلمه altbau ممکن است صرفاً به معنای خانه یا ساختمان چند سال ساخت باشد ( در مقابل خانه نوساز ).

استانداردهای قانونی ساختمان سازی و علاقه آلمانی ها به وسایل راحتی مدرن موجب شده است که ساختمان ها تازه ساز ( neubau ) محکم و قابل اطمینان باشند. در واقع امروزه تقریباً کلیه ساختمان ها در آلمان از سنگ یا بتون مسلح ساخته شده اند و خانه های چوبی یا دارای اسکلت چوبی نادرند. همه خانه های تازه ساز دارای سیستم حرارت مرکزی هستند که معمولاً با گازوییل یا گاز کار می کنند. سیستم تهویه مطبوع رایج نیست و از آنجا که آب و هواهای تابستان های آلمان معتدل است نیازی هم به آن نیست. آلمانی ها به خانه هایشان بسیار می بالند و بسیار تلاش می کنند تا خانه ها و باغچه هایشان تمیز و چشم نواز باشد .

در آلمان متراژ مسکن واقعاً اهمیت دارد. قیمت خانه چه برای فروش و چه برای اجاره با توجه به ساخت زیربنا تعیین می شود که به متر مربع اندازه گیری می شود ( quadratmeter یا به طور اختصار qm یاm2 ). افزون بر این مانند بسیاری از امور دیگر در آلمان روش بسیار قانونمندی (Deutsche Institut fur Normalisierung ) برای اندازه رسمی آپارتمان منظور می شود.

• اتاق های خواب و نشیمن
• آشپز خانه حمام و دستشویی
• راهروی ورودی سراسر و راهروها
• کمد دیواری و راه پله های داخل منزل
• ایوان یا بالکن محصوری که بتوان آن را در زمستان گرم کرد.

قسمت های زیر در محاسبه مساحت قابل سکونت منظور نمی شود:

• کمد ها و انباریهایی که خارج از قسمت مسکونی باشند مثلاً آنهایی که در گاراژ یا زیرزمین قرار دارند.
• اتاق زیر شیروانی
• صندوق خانه یا اتاق های مخصوص ماشین ها مثل اتاق هایی که در آنها دستگاه حرارت مرکزی آبگرمکن و غیره قرار دارد.
• هر قسمتی از زیر بنا که ارتفاع سقف آن کمتر از یک متر باشد.

قسمت های زیر به صورت 50 درصد از مساحت زیر بنای واقعی محاسبه می شوند:

• هر قسمتی از زیر بنا که ارتفاع سقف آن بیشتر از یک متر و کمتر از دو متر باشد
• بالکن ایوان باغچه های پشت بام و یا تراس های بدون سقف
• ایوان یا بالکن محصوری که بتوان آنرا برای استفاده در زمستان به قدر کافی گرم کرد.

در نظر داشتن قوانین فوق هنگام مقایسه قیمت خانه ها مهم است. مثلاً یک آپارتمان 60 متری ممکن است عملاً فقط 55 متر فضای داخلی قابل سکونت داشته باشد زیرا بالکنی 10 متری دارد در حالیکه یک آپارتمان طبقه اخر ( Dachwohnung ) با همان متراژ رسمی 60 متر مربع وقتی فضای انباری یا باغچه بزرگ پشت بام را به حساب بیاوریم شاید فقط 45 تا 50 متر مربع فضای قابل سکونت داشته باشد.

البته تعداد اتاق ها نیز در تعیین اینکه آیا خانه یا آپارتمانی معین نیازهای شما را بر آورده می کند یا خیر حائز اهمیت است. آگهی یا اطلاعیه معمولاً نه تنها شامل متراژ ساختمان است بلکه تعداد اتاق ها را نیز ذکر می کند. عجیب اینکه محاسبه تعداد اتاق ها تابع استانداردهای ( ) نیست اما در این مورد نیز قواعد خاصی اعمال می شود. شمارش اتاق ها فقط شامل اتاق های خواب اتاقهای نشیمن و پذیرایی است. کلمه نیمه اتاق نشان می دهد که اتاق نهارخوری در کنار اتاق نشیمن قرار دارد و بین آنها دری نیست که بتوان آن را بست( در خانه های آلمانی در بسیار مهم است ). آشپزخانه حمام و دستشویی در محاسبه تعداد اتاق ها به حساب نمی آید. بنابراین آپارتمانی که در آگهی 5/3 اتاقه معرفی می شود به احتمال زیاد دارای دو اتاق خواب با یک فضای نشیمن – ناهارخوری است. یک مسکن چهار اتاقه معمولاً سه اتاق خواب بعلاوه یک اتاق نشیمن دارد اما ممکن است دارای دو اتاق خواب یک اتاق نهارخوری مستقل و یک اتاق نشیمن باشد. در خانه های جدید اتاق های ناهار خوری مستقل نادرند هر چند که می توانید پس از نقل مکان اتاق خواب اضافه را به اتاق ناهارخوری تبدیل کنید. دستشویی حمام و توالت معمولاً در آگهی بصورت جداگانه ذکر می شوند.

مساحت سرانه مسکن در کل آلمان در سال 1997 بطور متوسط 9/37 متر مربع برای هر فرد بود. این رقم تقریبی است از مقدار فضایی که ممکن است برای خانوادهتان نیاز یا انتظار داشته باشید. آپارتمان های دانشجویی ممکن است از این مقدار بسیار کوچکتر باشند. در شهر های دانشجویی مثل فرایبرگ یا لایپزیگ گاهی می توان (( آپارتمان هایی )) با تنها 12 متر مربع مساحت قابل سکونت پیدا کرد هر چند که اجاره بهای این آپارتمان ها الزاماً پایین نیست. عموماً متراژ متعارف برای یک خانواده کوچک یک زوج و یا آدم مجرد ثروتمند ساختمانی 70 تا 80 متری است. آپارتمان های بزرگتر خصوصاً بالای صد متر مربع اگر نگوییم لوکس تا حدی جزء ساختمان های گران قیمت به حساب می آیند. یافتن املاک بزرگتر معمولاً دشوار تر است اینگونه منازل به تدریج کمیاب تر می شوند و نسبت به املاک کوچکتر و استاندارد تر بیشتر احتمال دارد که برای یافتن آنها ناچار شوید به بنگاه های معاملات مسکن مراجعه کنید.

شوک بزرگی که به بسیاری از تازه واردین به آلمان وارد می شود اینست که هنگام استقرار در منازل جدید نه تنها باید تجهیزات سبک ساختمانی ( مثل چراغ ها ) را خود تهیه کنید بلکه عملا تمام تجهیزات آشپزخانه از کابینت ها گرفته تا سینک ظرفشویی را نیز باید خود فراهم نمایید. اگر شما آپارتمان یا خانه ای را پیش از آنکه مستاجرین قبلی آنرا خالی کنند ببینید شاید بتوانید به آنها پیشنهاد دهید که این وسایل را از آنها بخرید – البته در صورتی که وسایلی را که می بینید بپنسدید و مستاجر قبلی نیز موافقت کند آنها را واگذار نماید. اگر وسایل آشپزخانه را از قبل خریداری نکنید احتمال دارد زمانی که به خانه نقل مکان کردید سر جایشان نباشند. مزیت این نوع توافق آن است که مجبور نیستید جستجوی خانه را به آپارتمان های دارای ظرفشویی یا نوع خاصی از اجاق گاز دلخواهتان مجبور کنید. با وجود این وقتی که برای اولین بار وارد آلمان می شوید لازم است تا هزینه ای اضافی برای مجهز کردن آشپزخانه در نظر بگیرید. گاهی اوقات صاحبخانه آشپزخانه را برایتان آماده می کند و اجاره بهای جداگانه ای علاوه بر اجاره معمول برای آن محاسبه میکنند. در غیر این صورت مجبور خواهید بود تجهیزات آشپزخانه و کابینت ها را خودتان تهیه کنید.

در آلمان لوازم و اثاث آشپزخانه در اندازه های استاندارد تولید می شوند بنابر این جور کردن تجهیزات آشپزخانه با کابینت ها مشکل نیست. حتی برای آپارتمان های دانشجویی بسیار کوچک وسیله های همه کاره و جمع و جور برای آشپزخانه وجود دارد که شامل سینک ظرفشویی یخچال کوچک و اجاق گاز در یک جعبه استیل ضد زنگ است.

آلمانی ها وسایل و محصولات مهم محکم و خوب طراحی شده را می پسندند و شما هنگام خرید تجهیزات جدید مشکلی در پیدا کردن وسایل عالی و پیشرفته نخواهید داشت. اجاق گازهای دارای صفحه سرامیکی پرطرفدارندهمینطور فرهایی که به انواع روش های پخت از جمله پخت با هوای گرم پرفشار پخت کیک و نان کباب کردن و مایکروویو مجهزند بطوری که همه این روش ها را میتوان با فشار یک دکمه انجام داد یا گاهی اوقات بصورت متوالی برنامه ریزی کرد.اکثر آلمانی ها هنوز استفاده از یخچال های نسبتاً کوچک را ترجیح می دهند – عموماً نوعی که می توان آن را زیر پیشخوان آشپزخانه جا داد – اما یخچال فریزرهای بزرگتر امروزه در بین مردم طرفدار پیدا کرده اند و حتی می توان یخچال فریزرهای فول سایز مدل آمریکایی را که مخزن اب و یخساز دارند در فروشگاه های لوازم خانگی پیدا کرد. اگر چه این وسایل ممکن است وسوسه انگیز باشند ( خصوصاً برای آمریکایی ها ) باید مطمئن شوید که می توانید چنین وسیله بزرگی را به همراه تمام تجهیزات دیگر و پیشخوان ها و کابینت های لازم در آشپزخانه جا دهید.

برای وصل کردن سیستم آب یخچال به لوله آب ممکن است لازم باشد لوله کشی بصورت روکار انجام شود که کاملاً در معرض دید خواهد بود مگر اینکه بخواهید یخچالتان را نزدیک سینک ظرفشویی قرار دهید. یخچال سازهای اتوماتیک و سیستم برفک آب کنی ممکن است بیش از آنچه انتظار می رود هزینه برق را بالا ببرند.

همانطور که انتظار می رود لوازم دست دوم آشپزخانه در آلمان بازار پر رونقی دارد. بیشتر فروشگاه های لوازم خانگی و مغازه های (( بخر و بساز )) ( مغازه های وسایل پیش ساخته که خریدار آنها را سر هم می کند ) کابینت ها و لوازم و می فروشند و اگر شما حوصله یا آمادگی سر هم کردن و نصب آنها را نداشته باشید می توانند نصب انها را نیز بر عهده بگیرند.گوش به زنگ تخفیف های استسنایی فروشگاه ها باشید – اغلب اجناس داخل ویترین بصورت یکجا و با قیمت مناسب فروخته می شوند به خصوص توجه داشته باشید که اکثر فروشگاه ها باید لوازم آشپزخانه را سفارش بدهند که تحویل آن حداقل بین 8 تا 12 هفته طول می کشد مگر اینکه بخواهید مدل پشت ویترین یا وسیله خاص دیگری را بخرید. بنا به دلایل ایمنی ( و طبق قانون ) شما باید کار اتصالات الکتریکی برای اجاق گاز و لوله کشی را به یک صنعتگر باصلاحیت بسپارید.

اگر شخصی را برای نصب لوازم آشپزخانه استخدام کنید و یا از فروشگاهی که لوازم را از آنجا خریده اید بخواهید آنها را نصب کند معمولاً ترتیبی می دهند که لوله کش و برقکار نیز در محل حاظر شوند. از نصابان مستقل وسایل آشپزخانه می توان کمک گرفت که در همه زمینه های فوق دوره دیده اند و می توانند کل کار نصب را انجام دهند.

• بنگاه های معاملات ملکی

سریعترین آسان ترین راه برای پیدا کردن ملک چه برای اجاره و چه برای خرید تماس با بنگاه معاملات ملکی ( erWohnungsmakler Immobilienmakler که اغلب به اختصار Makler نامیده می شود ) است.

با وجود این باید آگاه باشید که این روش ممکن است بسیار گران باشد. اگر خانه یا آپارتمانی را از طریق Makler اجاره کنید لازم است حق الزحمه پیدا کردن مالک ( Provision ) را بپردازید که معمولاً بالغ بر دو تا سه برابر اجاره بهای ماهانه بعلاوه مالیات بر ارزش افزوره (VAT ) به میزان 16 درصد می شود. بنابراین اگر با کمک Makler آپارتمانی با اجاره بهای ماهانه 1000 مارک آلمان پیدا کنید باید رقمی حدود 2500 مارک بعلاوه مالیات بر ارزش افزوده 400 مارک ( جمعاً 2900 مارک) به بنگاه مسکن بپردازیدحتی پیش از آنکه اجاره بهای ماه اول یا بیعانه اجاره بها را بپردازید اگر بنگاه خانه ای برای خرید برایتان پیدا کند ممکن است بین 2 تا 7 درصد از قیمت خرید ملک ( بعلاوه مالیات بر ارزش افزوده ) را به عنوان دستمزد مطالبه کند.

حق الزحمه Makler برای خرید خانه معمولاً 3 درصد است بنابراین اگر قیمت خرید 000/350 مارک باشد باید 180/12 مارک به بنگاه بپردازید.

وظایفی که Makler در قبال این حق الزحمه هنگفت به عهده می گیرید بسیار متفاوت است و به منطقه و خود بنگاه بستگی دارد. شاید تعجب اور باشد که خود این حرفه در آلمان چندان قاعده مند نیست. اصولاً هر کسی با گذراندن یک دوره کوتاه مدت ترتیب Makler ( که عمدتاً درباره نحوه ثبت حرفه و امور مالیاتی است ) و پرداخت هزینه اخذ جواز کار می تواند به حرفه Makler بپردازد. لازم نیست این افراد در دوره های قانونی مالی و تخصصی دیگری شرکت کنند. علاوه بر این کافی است بنگاه های مسکن ملکی را که نهایتاً می خرید یا اجاره می کنید به شما معرفی کرده باشند ( Nachweis) یا به نوعی واسطه معامله ( Vermittlung ) شده باشند و همین برای لازم اجرا شدن پرداخت صورتحسای انها کافی است.

Makler در بعضی موارد ممکن است تنها فهرستی از املاک مطابق سلیقه شما در اختیارتان قرار دهد و ( احتمالاً ) نام و شماره تلفن مستاجر فعلی را به شما بدهدتات بتوانید خودتان برای بازدید از منزل با او قرار بگذارید. دیگر بنگاهها ممکن است برای شما قرار بازدید بگذارند اما ممکن است زمانی که ملکی دیدن می کنید خود در محل حاظر نباشند. اکثر بنگاههای خوشنام و معروف خصوصاً آنهایی که اکثراً با خارجیان در ارتباطند کلیه امور مربوط به معامله را انجام میدهند که شامل برنامه ریزی بازدیدها همراه کردن شما در بازدید از ملک و کمک به انعقاد قرار داد با صاحبخانه یا فروشنده است. اصولاً Makler واسطه بین طرفین است و نماینده یک طرف یا طرف دیگر نیست. با وجود این حق الزحمه نهایی او به قیمت فروش یا اجاره بهای ماهانه بستگی دارد بنابراین واضح است که سعی می کند بالاترین قیمت یا اجاره بهای ممکن تعیین شود.
در آلمان به احتمال فراوان می توانید بدون متحمل شدن حق الزحمه Makler نیز مسکنی برای خود پیدا کنید اما این کار طول می کشد و احتیاج به نظم و برنامه ریزی دارد. بسیاری از آلمانی ها هفته ها ماه ها و حتی سالها در جستجوی خانه چه برای خرید و چه برای اجاره وقت صرف می کنند. Makler می تواند به شما کمک کند تا در کوتاه مدت از موثرترین روش جستجو برای یافتن خانه استفاده کنید و حتی ممکن است به شما کمک کند تا از اقامت به مسکن موقت هنگام ورود به آلمان بپرهیزید. اگر در زبان المانی مهارت کافی ندارید بنگاههایی یافت می شود که به انگلیسی و زبان های دیگر صحبت می کنند و می توانند به شما در ترجمه و توضیح قرار داد یا فهم اصطلاحات در خرید کمک کنند. اگر کارفرمایتان هزینه های نقل مکان را تقبل کند معمولاً حق الزحمه Makler ( حداقل برای مسکن اجاره ای ) را می پردازد خصوصاً اگر مایل باشد تا شما سریعتر سر و سامان بگیرید و کارتان را شروع کنید. این کار یقیناً برای او مقرون به صرفه تر از آن است که هزینه اقامت شما و خانوادتان را در مسکن موقت یا هتل بپردازد!

بهترین راه برای یافتن Makler خوشنام قابل اعتماد پرس جو از اطرافیان است. کارفرما و همکارانتان می توانند بنگاه هایی را که از خدمتشان استفاده کرده اند به شما توصیه کنند و بگویند که از کدامشان باید حذر کنید! اکثر بانک ها بخش مسکن ( Lmmobilien ) دارند که به کار املاک فروشی یا اجاره ای رسیدگی می کنند. کار با نمایندگی مسکن بانک این مزیت را دارد که بانک برای حفظ شهرت خود روی نمایندگی های املاکش اعمال نظارت می کند. هنگامی که با قسمت املاک بانک کار می کنید ممکن است شما را تحت فشار قرار دهند تا امور مربوط به تامین مالی و بیمه ملک را نیز از طریق بانک انجام دهیدهر چند که اگر به بانک اطلاع دهید که نیازمند خدمات مالی نیز هستیداین روش نهایتاً به نفع شما تمام می شود.

شما می توانید با هر تعداد بنگاه که می خواهید تماس بگیرید اما مراقب باشید که فراموش نکنید کدام Makler کدام ملک را به شما معرفی کرده است. اگر بنگاه دومی به شما فهرست مشخصات ملکی را نشان داد که قبلاً آنرا دیده اید باید به بنگاه دوم این موضوع را کتباً اطلاع دهید و برگه فهرست و اطلاعات دیگری راکه درباره ملک دریافت کرده اید پس بدهید. اگر این کار را انجام ندهید ممکن است هنگامی که برای قطعی کردن قرارداد متوجه می شوید که باید دو دست مزد Provisionen بپردازید هر چند که این وضعیت در موقع خرید متحمل تر از اجاره است.

 

• مسکن استیجاری

اجاره مسکن در آلمان متداول است و 60 درصد از مردم در املاک اجاره ای زندگی می کنند. یک دلیل این امر آن است که خرید خانه سرمایه گذاری چندان مناسبی محسوب نمی شود و اکثر آلمانی ها مالکیت خانه را نوعی سرمایه گذاری به حساب نمی آورند بلکه آن را نوعی بیمه برای دوران بازنشستگی در نظر می گیرند. اکثر معافیت های مالیاتی شامل گروهی از صاحبان املاک می شود که ملک خود را به دیگران اجاره می دهند. مستاجرین در آلمان از امنیت قانونی قابل توجهی برخوردارند و هزینه ها و روال معمول اجاره بشدت تحت کنترل قانون است.

اکثر املاک اجاره ای در المان مبله نیستند. یافتن خانه های مبله ( mobeliert یا در اگهی ها بطور اختصار mobl ) بسیار دشوار است مگر برای اجاره مدت کوتاه یا برای خانه های کوچک مثل خانه های دانشجویی . املاک غیر مبله دارای کف سقف پنچره در و دیوار هستند و چیز بیشتری ندارند. حمام و توالت وسایل ثابت و نصب شده دارند ( سینک وان و توالت ) اما سایر وسایل را باید خودتان تهیه کنید. احتمالاً باید لوازم روشنایی چوب پرده ها و حتی لوازم آشپزخانه را خود تهیه کنید مگر اینکه بتوانید با مستاجرین قبلی درباره خرید این وسایل به توافق برسید.

• پیدا کردن خانه اجاره ای

کلیه روزنامه های محلی آلمان دارای آگهی های مسکن اجاره ای هستند که معمولاً در شماره های آخر هفته یعنی شماره های پنچ شنبه جمعه و شنبه متمرکز شده است. آگهی را ممکن است صاحبان خانه به منظور یافتن مستاجرین جدید بدهند یا مستاجرینی که قصد دارند ملک را تخلیه کنند برای سپردن اجاره به فرد دیگر آگهی بدهند ( به مبحث ختم قررداد در صفحات بعد رجوع کنید ). اگر نمی خواهید حق الزحمه هنگفت Makler را بپردازید ( به مبحث بنگاههای معاملات ملکی در فوق رجوع کنید ). اگر پاسخ به آگهی هایی که بنگاههای مسکن در روزنامه ها می دهند خود داری کنید. در آلمان کسانی که در جستجوی آپارتمان هستند نیز اغلب در روزنامه های محلی آگهی می دهند به این امید پیش از آنکه صاحبان یا مستاجر قبلی آگهی بدهد آپارتمانی با قیمت مناسب پیدا کنند. این شگرد آنقدر ها که ممکن است فکر کنید بیثمر نیست. به هر آگهی اجاره ممکن است ظرف یکی دو روز بین 50 تا 100 تلفن زده شود خصوصاً در مناطقی که کمبود مسکن وجود دارد. بنابراین صاحبخانه ها بیش از آنکه خودشان را در معرض چنین هجومی قرار دهند آگهی مستاجرینی را که نیاز به مسکن دارند می بینند. اگر احتیاجات خاصی دارید – مثل آپارتمان بزرگ ( بالای 100 متر مربع ) آپارتمانی که در آن حیوانات خانگی بزرگ را می پذیرند یا زمانی که به یک آپارتمان همکف (Erdgeschoss ) احتاج دارید یا میل دارید که نزدیک مدرسه یا تحصیلات خاصی باشید چاپ آگهی جستجوی ملک اجاره ای به زحمتش می ارزد.

صاحبخانه های آلمانی به ثبات اهمیت می دهند بنابراین اگر قصد چاپ آگهی دارید خوب است قید کنید که مثلاً در شرکتی بزرگ شاغل هستید و بنا به نیاز آنها منتقل می شوید و یا حرفه (( با پرستیژ )) دیگری دارید مثلاً استاد دانشگاه پزشک وکیل و غیره که برایشان ارزش خاصی قائل هستند. حتماً از همکاران دوستان و آشنایانتان پرس جو کنید چرا که یکی از معمول ترین راه های یافتن منزل اجاره ای معرفی توسط افراد دیگر است. بسیاری از شرکت های تابلوی اعلاناتی Brett) schwarzer ) برای استفاده کارمندان دارند که معمولاً راه خوبی برای پیدا کردن منزل اجاره ای و همینطور مبلمان ( یا اثاثیه آشپزخانه ) فروشی است. اگر به قدر کافی به زبان آلمانی مسلط باشید می توانید در سایت های اینترنتی مثل www.immowelt نیز به جستجوی مسکن بپردازید. قسمت آگهی های روزنامه های محلی را نیز در اینترنت جستجو کنید. برخی از علامات اختصاری که در آگهی ها استفتده می شوند در زیر ارائه شده اند:

( دارای تجهیزات آشپزخانه )EBK = Einbaukuchen

(فضای قابل استفاده )Nfl. = Nutzflache
( محوطه پارکینگ )Stpl. = Stellplatz
( پارکینگ زیر زمینی )TG =Tiefgarage
( فضای قابل سکونت )Wfl. = Wohnflache
( اتاق ها )Zi = Zimmer
KM WM = Kaltmiete warmmieite
( نشان می دهد که اجاره بها شامل هزینه سیستم حرارتی می شود یا خیر )
( پرداخت معادا 2 ماه اجاره بها بعنوان بیعانه لازم است ) 2MMK = 2Monate Miet Kaution
 

• اجاره بها

اجاره بها در مناطق و شهر های مختلف آلمان بسیار متفاوت است اما عموماً به متراژ ملک که به متر مربع (m2) محاسبه می شود و نه به تعداد اتاق ها یا اتاق های خواب بستگی دارد. زیر بنای قابل سکونت چه برای اجاره و چه برای فروش به روش یکسانی محاسبه میشود. ( به صفحات قبل رجوع کنید ). ساختمان شهرداری منطقه ( Rathaus) بنگاههای معاملات ملکی و ادارات دیگر احتمالاً می توانند اجاره بهای معمول را به ازای هر متر مربع بنا در هر شهر یا منطقه خاص به شما اطلاع دهند. بعضی از شهر ها محدودیت هایی برای حداکثر اجاره بها اعمال می کنند اگر چه اجرای این قانون ممکن است سختگیرانه نباشد. در شهر های بزرگی همچون فرانکفورت – ام– ماین ( Frankfurt-am-Main) یا برلین اجاره بهای پایه برای هر متر مربع حدود 10 مارک تا بیش از 20 مارک آلمان است. یعنی اجاره بهای پایه ماهانه برای آپارتمان (( استاندارد )) 80 متری ممکن است بین 800 تا 1600 مارک نوان داشته باشد که به محل دقیق نوع بنا و موقعیت آن بستگی دارد. آلمانی ها معمولاً علاقه ای به رفت و آمد های طولانی ندارند بنابراین اجاره بها در مرکز شهر و مناطقی که دارای وسیله نقلیه عمومی مناسبی هستند بالاتر است.

برآورد اجاره بها به این روش اصلاحاً (( سرد )) ( kaltmiete یا kalt ) نامیده می شود و به این معنی است که اجره بهای پایه برای سقفو چهار دیواری است که به آن (( خانه )) می گویند. هزینه های اضافه ( Nebenkosten ) برای مواردی از قبیل آب مالیات و جمع آوری زباله و خدمات رفاهی دیگر سیستم حرارتی و همینطور هزینه های رسیدگی به ساختمان و حیاط به قیمت پایه اضافه می شود. اگر اجاره بخا را (( گرم )) ( Warmmiete) بنامند به معنی انست که مخارج سیستم حرارتی در اجاره بهای پایه منظور شده است. سهم ماهانه هزینه های اضافی هنگام نقل مکان و بر مبنای تعداد ساکنین و میزان تخمینی مصرف شما از تسهیلات مشترک و بر اساس میزان مصرف مستاجرین قبلی محاسبه می شود. فرد مجردی که تنها زندگی می کند اگر روزها سر کار باشد و هر گاه از اتاق ها یگرم شده استفاده نمی کند در آنها را ببندند احتمالاً می تواند درباره هزینه های اضافی ماهانه مذاکره کند و تخفیفی بگیرد.

در پایان سال ( عموماً ژانویه یا فوریه سال آتی ) میزان واقعی مصرف شما از گرما آب و امکانات رفاهی دیگر محاسبه می شود و سهم شما هز هزینه های مشترک ( نظافت و رسیدگی به محوطه های مشترک و غیره ) تعیین می گردد. شما صورتحسابی کتبی دریافت می کنید که در آن هزینه ای یکسال بصورت جزء به جزء قید شده است و ما به التفاوت سهم شما به مبالغ پرداختی ماهانه نیز محاسبه و پراخت ( یا دریافت ) می شود. اگر در میزان پرداختی شما کسری مشاهده شود باید مبلغ اختلاف را بپردازید و اگر اضافه پرداخت کرده باشید چک یا اعتبار بانکی دریافت خواهید نمود. ( Nebenkosten) برای سال آینده بر اسا س میزان مصرف سال گذشته بعلاوه افزایش قیمت پیش بینی شده محاسبه میشود.

علاوه بر حق الزحمه Makler که برابر 2 تا 3 ماه اجاره بهای پایه است ( در صورتی که از خدمات Makler استفاده کرده باشید ) باید مبلغی به عنوان بیعانه نظافت و ایمنی ( Kaution) بپردازید که معمولا برابر 2 تا 3 ماه اجاره بهای پایه است ( یعنی همان اجاره بهای سرد kaltmiete بیش از اختصاص هزینه های اضافی ) مبلغ بیعانه را باید در دفترچه حساب بانکی مخصوص به نام خودتان واریز کنید و دفترچه حساب را به عنوان امانت در مدت اجاره به صاحبخانه بسپارید.گاهی اوقات می توان با صاحبخانه مذاکره کرد و این بیعانه را در دو یا سه قسط پرداخت.

• قرارداد اجاره

قرارداد اجاره ( Mietvertrag ) در آلمان معمولاً یک سند استاندارد است و ممکن است تا حدی طولانی باشد. اکثر قراردادهای اجاره با حروف ریز چاپ می شوند با این حال به 7 صفحه یا بیشتر می رسند که در آنها اصلاحات و شروط قرار داد اجاره به دقت توضیح داده شده است. مانند بسیاری از صاحبخانه ها قراردادها در آلمان قراردادهای اجاره ملک اغلب از نظر مدت نامحدود اگر چه برخی از صاحبخانه ها ترجیح می دهند مدت یکسال را به عنوان حداقل مدت قرارداد خصوصاً برای مستاجران جدید در قرارداد قید کنند. باید اجاره نامه را بیش از امضاء به دقت بخوانید و اگر درباره هر کدام از اصطلاحات شک یا سوالی دلرید بخواهید که آنها را برایتان ترجمه کنند یا توضیح دهند. بسیاری از اجاره نامه های استاندارد در حاشیه خود علامت هایی ( مثل علامت تعجب یا ستاره ) دارند که پاراگراف ها و شروطی را که اهمیت خاصی دارند یا بیشتر احتمال می رود که مشکل ساز شوند ( البته برای صاحبخانه ) مشخص می کنند. حتی اجاره نامه ای که مدت مشخصی دارد ( مثلاً یکسال )خود بخود تجدید می شود مگر از روال تعیین شده در مورد مهلت تخلیه ( Kundigung) پیروی کنید. رعایت مهلت اخطار ( Kundigungfrist ) برای فسخ اجاره نامه کاملاً لازم الاجرا است اما معمولاً همان مدت و شرایط مهلت اخطار در خصوص صاحبخانه نیز صدق می کند اگر بخواهد به هر دلیل ی اجاره نامه را فسخ کند. حداقل مهلت ااخطار برای فسخ اجاره نامه سه ماه است و این مدت در قانون ثبت شده است. هر چه مدت بیشتری در یک ملک زندگی کنید مهلت اخطار طولانی تر می شود تا جایی که بعد از حدود 10 سال یا بیتر زندگی در یک ساختمان ممکن است لازم شود در صورت فسخ قرارداد از یکشال قبل به صاحبخانه اطلاع دهید. این قانون جهت حمایت از صاحبخانه و مستاجر هر دو اعمال می شود اما باید بیش از امضای قرارداد اجاره مطمئن شوید که شروط فسخ قرارداد را متوجه شده اید( برای اطلاع از جزیئات و موارد استثنا مبحث فسخ قرارداد را در ذیل ملاحظه کنید )

در اجاره نامه قبل از هر چیز مشخصات ملک خاصی که می خواهید اجاره کنید مشخص می شود که شامل نه تنها نشانی شماره پلاک یا محل ملک است بلکه متراژ رسمی ملک ( به متر مربع ) و اتاق ها یا امکانات و تسهیلات دیگر آن نیز قید می شود. باید اطمینان یابید که محوطه گاراژ یا پارکینگی که مد نظر دارید نیز در قرارداد ثبت شده است همینطور انباری زیرزمین بالکن ها محوطه باغچه و حق استفاده از اتاق های رختشویی و خشک کن. اگر قرار است صاحبخانه وسایل آشپزخانه را تامین کند باید این امر در اجاره نامه قید شود. در اجاره نامه به فهرست کلید های ساختمتن و محوطه های مشترک که به شما داده می شوند اشاره شده است .

در اجاره نامه باید فهرست کلیه مخارج ماهانه هزینه های اضافی ( Nebenkosten ) و هر مخارج اضافه دیگری مثل هزینه محوطه پارمینگ یا گاراژ قید شده و پرداخت کلی ماهانه ( Gesamtmiete) محاسبه شده باشدو به شما فهرست دققی از مواردی که Nebenkosten را تشکیل می دهند داده خواهد شد مثل هزینه سرایدار ( Hausmeister) رسیدگی به ساختمان و محوطه آسانسور روشنایی راهروها و رسیدگی به آنتن های ساختمان. حتماً تا کنون برایتان روشن شده است که اجاره بهای پایه فقط عددی اولیه است و شما باید برای هر ویژگی و امکانات اضافه جداگانه پول پرداخت کنید!

هر گونه افزایش بعدی اجاره بها باید در اجاره نامه قید شود یا ( حداقل ) روشی که برای محاسبه و مشخص کردن افزایش اجاره بها استفاده می شود خصوصاً اگر می خواهید ساختمانی نو اجاره کنید.

اکثر صاحبخانه ها از شما انتظار دارند که اجاره بهایتان را از طریق انتقال بانکی اتوماتیک یا دستور پرداخت دائمی ( Lastschrifteneinzugsverfahren ) بپردازید این امر معمولاً در اجره نامه قید می شود تاریخی که در آن باید اجاره بها پرداخت شود و جریمه دیر کرد پرداخت ( مثلاً مجبورتان میکنند یک ماه سوسیس بخورید) نیز در اجاره نامه ثبت می گردد. اطمینان حاصل کنید که چک حقوق شما به موقع برای پرداخت اجاره بها به حسابتان واریز می شود چرا که جریمه دیر کرد پرداخت بسیار سنگین است و اگر صاحبخانه شک کند که شما نسبت به تعهدات مالی خود بی توجه هستید زمان زیادی می برد تا آبروی از دست رفته تان را باز یابید. اگر حیوان خانگی دارید یا قصد دارید یکی بخرید باید اطمینان حاصل کنید که اجازه آن در اجاره نامه نوشته شده است. با اینکه معمولاً یافتن صاحبخانه هایی که با داشتن حیوانات خانگی موافق هستند چندان دشوار نیست طبق اکثر اجاره نامه ها یاستاندارد به منظور نگهداری قانونی حیوانات خانگی اجازه مخصوص ( و گاهی اوقات کمی بیمه اضافه ) لازم است.

معمولاً از مستاجرین انتظار می رود نگهداری لوازم داخل خانه را خود به عهده بگیرند یعنی اگر یکی از وسایل یا تجهیزات آپارتمان خراب شود سر و کله زدن با لوله کش نجار و برقکار به عهده خودتان است. بطور معمول مستاجر آزاد است تا هر طور میل دارد خانه خود را تزیین کند مثلاً دیوارها را رنگ کند کاغذ دیواری بجسباند قفسه وصل کند یا به دیوار تابلو بزند. با وجود این هر گاه بخواهی از خانه نقل مکان کنید باید آن را به همان صورتی که در ابتدا بود برگردانید. همچنین در برخی از قرار دادها قید شده است که مستاجر باید در طول مدت اجاره در فواصل معین مثلاً هر پنچ سال یکبار موکت را عوض کند دیوار ها را دوباره رنگ برند و تعمیرات دیگر را انجام دهد. اگر بیش از آنکه موعد تعمیرات اساسی فرا رسد از خانه نقل مکان کنید ممکن است باز هم ملزم به پرداخت سهمی از هزینه تخمینی این تعمیرات باشید که از بیعانه تان کسر می شود مگر آنکه با صاحبخانه به توافق دیگری بسید. این شرایط باید تماماً در قرارداد اجاره به تفضیل ذکر شده باشد- اگر چه نمی توانید تغییری در آنها بدهید اما حداقل می دانید که به چه متعهد خواهید شد.
برخی از صاحبخانه ها از شما مدرکی می خواهند که نشان دهد برای تحت پوشش قرار دادن صدمات ملک یا مسئولیت بروز صدمه در املاک همجوار بیمه کافی دارید. این بیمه نامه ها املاک و دارایی های شخصی ( Hausratsyersicherung) و مسئولیت شخصی ( Haftversicherung ) را تحت پوشش قرار می دهند و در سراسر آلمان با قیمت تقریبی 200 تا 300 مارک در سال در دسترس اند. گاهی مسئولیت های حقوقی نیز در بیمه نامه گنجانده می شود که ممکن است برای اموری غیر از مسکن روزی بکار آید.

• فسخ قرار داد

در آلمان فرض بر اینست که اکثر انواع قراردادها تقریباً به مدت نامحدود خود بخود قابل تمدیداند بنابراین آگهی از چگونگی فسخ اجاره نامه یا هر نوع قرار داد دیگر بسیار با اهمیت است. در آلمان باید حداقل سه ماه پیش از موعودی که قصد دارید قرارداد اجاره را فسخ کنید بصورت کتبی موضوع را به صاحبخانه اطلاع دهید. اگر 5 سال بیشتر در یک آپارتمان زندگی کرده اید باید از 6 ماه قبل موضوع را به صاحبخانه اطلاع دهید اگر 8 سال در محل سکونت داشته باشید مهلت اخطار به 9 ماه و اگر 10 سال یا بیشتر در جایی مستاجر بوده اید مهلت اخطار به یک سال می رسد. موارد معدودی استثنا نیز وجود دارد مثل پیش آمد های غیر مترقبه( مثلاً فوت مستاجر یا صاحبخانه ) که موجب می شود مهلت اخطارها 3 ماه باقی بماند ( هنگامی که از دنیا رفته اید چگونه می توانید به صاحبخانه اطلاع بدهید؟ از طریق www.heaven.com ). البته در قرارداد تخلفاتی ذکر شده است که در صورت بروز آنها فسخ فوری قرارداد مجاز است مثل کوتاهی مستاجر در پرداخت اجاره بها یا در مواردی که صاحبخانه اجازه دهد ملک در شرایط خطرناکی قرار بگیرد اما برای استناد به این موارد باید از روال درست کا تبعیت کنید. اگر چنین موقعیتی برایتان پیش آمد معمولاً بهترین کار این مشورت با یک وکیل است ( اینجا همان جایی است که بیمه مستاجر به درد می خورد ).

اگر قصد دارید یا ناچارید قرارداد اجارتان را پیش از انقضاء مهلت رسمی فسخ کنید می توانید کسی را بیابید تا مسئولیت اجاره نامه تان را بپزیرد این بدان معناست که باید به هزینه خودتان برای یافتن مستاجر جانشین آگهی بدهید و با او برای بازدید از آپارتمان قرار بگذارید. اگر بتوانید مستاجر جدیدی پیدا کنید که مایل باشد مسئولیت اجاره نامه را قبول کند و پیش از آنکه مهلت اخطار تمام شود پرداخت اجاره را آغاز کند از پرداخت اجاره بهای چند ماه آخر معاف خواهید شد. البته مشروط بر اینکه صاحبخانه شخص مورد نظر را بپسندد. همچنین می توانید به صاحبخانه تان اختیار دهید تا به منظور پیدا کردن مستاجر جدید آپارتمان را به متقاضیان نشان بدهد. اگر می خواهید بعد از نقل مکان وسایل آشپزخانه یا لوازم دیگر ( مثل ماشین لباسشویی ) رابفروشید حتماً به صاحبخانه تان اطلاع دهید. اگر به دلیل آنکه کار فرمایتان قصد دارد شما را بدون اطلاع قبلی به جای دیگری انتقال دهد لازم شود قراردادتان را فسخ کنید می توانید ( و باید ) از او انتظار داشته باشید تا در فسخ قرارداد و یافتن مستاجر جدید به شما کمک کند.

هنگامی که از آپارتمانی نقل مکان می کنید از شما انتظار می رود آنرا به همان شرایط اولیه خود بازگردانید. این بدان معنی است که نه تنها باید کاملاً آنرا تمیز کنید بلکه باید هر نوع تعمیر و بازسازی لازم ( Schonheitsreparaturen) را نیز انجام دهید. این بازسازی شامل تعمییر هر نوع استهلاک ساختمان جدا کردن تمام کاغذ دیواری هایی که نصب کرده اید پر کردن هر منفذ یا سوراخی که در سقف یا دیوارها ایجاد کرده اید رنگ آمیزی دوباره دیوار ( معمولاً به رنگ سفید یا استخوانی ) و در کل آماده کردن آپارتمان برای مستاجر بعدی است. چنانچه برای مدتی طولانی در یک آپارتمان زندگی کرده اید ممکن است از شما انتظار رود که سهم خود را از هزینه تعویض موکت یا بهبود وضع کلی آپارتمان بصورتی که در اجاره نامه قید شده است بپردازید. این کار باید قبل از پایان مهلت تخلیه تمام شود بنابراین در عمل شما باید نقل مکانتان را برای یک یا دوهفته قبل از پایان اجاره نامه برنامه ریزی کنید. به همین علت است که لازم می شود قراردادهای اجاره از نظر زمانی که بایکدیگر همپوشانی داشته باشند بعلاوه باید هزینه امضای یک اجاره نامه جدید را نیز در حالیکه مشغول نقل مکان و تغییرات آپارتمان قدیمی هستید در نظر داشته باشید- همه این موارد موجب می شود که آلمانی ها به ندرت نقل مکان کنند!

اگر بدون کامل کردن کار تعمیرات و نوسازی نقل مکان کنید صاحبخانه ترتیبی میدهد تا تعمیرات انجام شود و صورتحساب آنرا برایتان می فرستد. بطور کلی نتیجه این امر عملاً این است که بیعانه تان را پس نمی گیرید. اگر صاحبخانه قسمتی از بیعانه یا همه انرا نگه دارد حق دارید صورتحساب دقیقی برای تمام کارهایی که انجام شده است بخواهید و می توانید کپی فاکتورهایی را که صاحبخانه پرداخت کرده است برای اطمینان تقاضا کنید. اگر برای مدت طولانی در یک ساختمان زندگی نکرده اید یا به تازگی به هزینه خودتان تعمیراتی انجام داده اید ممکن است که بخواهید با صاحبخانه تان در مورد اینکه چقدر از بیعانه را در قبال به عهده گرفتن تعمیرات نگه می دارد وارد مذاکره شوید. در برخی از موارد ممکن است حتی بتوانید صاحبخانه را ترغیب کنید تا لوازم آشپزخانه تان را بخرد به این منظور که بتوانید اجاره بهای بالاتری از مستاجر بعدی طلب کند.

خرید ملک

خرید خانه یا آپارتمان در آلمان (( از تصمیمات مهم زندگی )) بشمار می رود. فرد تازه وارد به آلمان باید پیش از مبادرت به خرید ملک بسیار احتیاط کند. اگر قصد دارید که فقط برای مدت کوتاهی در آلمان بمانید فرضاً 3 تا 5 سال احتمالاً بهتر است مسکنی اجاره کنید. حتی اگر قرار است بیشتر از این مدت بمانید بهتر است که روی ملک به عنوان منبع در آمد سرمایه گذاری کنید ( چه در آلمان و چه در خارج آلمان ) تا اینکه خانه ای برای سکونت شخصی بخرید. به علت کمبود همیشگی مسکن دولت آلمان از نظر فراهم کردن انگیزه ها و کمک های مالی توجه خود را بیشتر به انبوه سازان مسکن معطوف کرده است تا مالکان شخصی.

ممکن است متوجه شوید که مالکیت خانه در المان مزایای مالیاتی کمتری نسبت به انچه در کشورتان به آن عادت دارید دربر دارد مثلاً بهره ای که برای وام مسکن یا سایر وام های دارای وثیقه ملکی پرداخت می شوداز مالیات قابل کسر نیست مگر اینکه خانه را اجاره بدهید. به مالکان در طول هشت سال اول پس از خرید خانه اعتبار مالیاتی داده می شود اما حتی این امر نیز دارای محدودیت هایی است که به در آمد خانواده و نوع ملک بستگی دارد.

عامل مهم دیگری نیز در خصوص خرید ملک در آلمان مطرح است. خرید ملک در مقایسه با اجاره شما را از اکثر تعهدات زندگی اجتماعی در آلمان معاف نمی کند. اگر آپارتمان محل سکونت خودتان را بخربد همچنان باید با شرکت های رسیدگی به ساختمان و مسئول ساختمان ( Hausmeiaster ) سر و کار داشته باشید و هنوز تابع قوانین ساختمان ( Hausordn